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万科进 凯德退 商业地产谁能把账算明白?

  2018-01-08 11:06:27   来源:陈方勇视点  作者:陈方勇

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  也许凯德的退出就是一个很简单的原因:私募基金到期退出。也许印力的进入不过就是一个十几年前就讲好的故事的最终收场。

  今天(1月5日)的地产头条当属“印力联合万科收购凯德商用20个购物中心”,这个消息堪比去年的融创收购万达的文旅资产包,实为2018年地产并购第一单。鉴于万科对印力的实际控制权,这单可以看做万科与凯德之间的进退,业内朋友一方面要恭喜印力“扩大”了,一方面也在恭喜凯德“优化”了,看似双赢。

  人人心中自有一杆秤,这么重量级的并购自然很快就开始有人算账。

  算的第一笔账是:这笔交易买的贵不贵?从目前披露的信息看,并购的标的是20家购物中心项目公司的100%股权及承接负债,交易对价83.65亿元,总面积约95万平方米,分布在19个城市,多为三四线城市。简单按平米计算单价,似乎每平米都不足万元,就算考虑负债也就在万元左右,按照如今的土地加建设成本,似乎买的真便宜!这样的“捡漏”似曾相识,对,就像融创万达那单并购中半路杀进来的富力“捡”走的那堆酒店。可是那时多少还有点“乘人之危”的意思,如今凯德又哪来的“危”?

  那么就该算第二笔账:对于资产价值明显体现的三四线商业地产,没有现在卖和现在买到底合不合适?这么问其实代表着各自对于后市的判断。还是以融创万达并购案为例,彼时有个判断是万达也算是在甩锅,可市场的反映却是融创赌对了,在2017年三西线城市的高歌猛进下,融创一举冲到了全国第四!而万达却是一路沦落。那么站在2018年年初的时点看三四线城市的商业地产,是会有一路因消费升级而调整提升的机会,还是应该见好就收快速斩仓?印力给出他们的理由:这批物业原本大多就是他们的前身深国商与凯德合作的成果,他们更理解这些物业的价值,也有之前从万达手里买来类似物业成功提升的经验,因此这事他们觉得买的值!

  第三笔账其实是一个一直困扰做购物中心同行的一个大问题:大盒子物业做多大才是合适,又该怎样才能成功退出?之前这个问题有三个答案:恒隆为代表的港式答案是只在最好的地段做,然后当宝贝拿着;万达为代表的本土答案是“租售平衡”,以卖养租,只要现金流快速回笼,剩下的持有就慢慢消化了;凯德为代表的资管派答案是将投资风险分散为阶段性持有,“投融管退”步步紧抠,私募进公募出,资管贯穿始终。这个答案其实在地产进入金融化时代已经基本统一意见,那就是走“轻资产化”路线,向凯德看齐。可是如今凯德怎么不用Reits退出了,要花好几年的时间等待一个可以全盘接收的大买家?这样的买家除了印力,你还能想到谁?是不是细思极恐?

  也许每一单轰轰烈烈的并购后面都有许多不可为外人道的理由,一切并不总如官方消息那样冠冕堂皇,你好,我好。也许凯德的退出就是一个很简单的原因:私募基金到期退出。也许印力的进入不过就是一个十几年前就讲好的故事的最终收场。不管是什么原因,我们看到的凯德正在一二线高歌猛进,正在进入更丰富的业态;我们看到的印力正在成为商管团队逆袭的最好结局,那些吹过的牛皮正在成为牛B!一切都成为了最好的安排!这才是这个故事真正的双赢。

  其实故事还远远没有结束。在佰仕慧快闪群里我问大家:你们认为下一次商业地产的大并购会发生在哪家?据说万达回A的对赌就在年中,还有“小万达”的新城做的那些,除了凯德别忘了还有光大安石和中信资本,华润、大悦城呢?对了,还有九鼎的九宜城,还有刚刚上市成功的红星美凯龙,还有正在“没人”的地方做商业的华夏幸福。谁会是下一次的买家,谁又会是新的卖家?谁会给出我们商业地产进退新的逻辑,谁就有可能会是新的赢家!让我们拭目以待!

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陈方勇专栏

陈方勇专栏

  陈方勇先生,中国最好的地产+创新创业者联盟——佰仕会发起人。曾合伙创立佰仕信基金,曾任中国首支商业地产基金高和资本副总经理、阳光新业旗下阳光厚土基金总经理,精通商业地产机会并购基金及商业地产散售模式,超过六年的持有型商业地产投资经验,曾就职中铁建设、首创置业的工程建设、战略投资和资本运作部门,拥有十年以上的房地产投融资经验,曾负责投资总规模近百亿。中国地产基金百人会、佰仕会地产+创新创业者联盟发起人,中国房地产学会副会长,全经联金融投资委员会副主任,中经联盟土地与金融专委会副主席,还被聘担任清华大学房地产总裁班、浙江大学房地产董事长班、百锐地产大讲台特邀讲师等。

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