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WeWork"合并"裸心社 联合办公未来是风是雨

  2018-04-13 10:28:42   来源:陈方勇视点  作者:陈方勇

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  既然捆绑的是不动产,无论是轻是重,就难免会受在地生态的影响,对生存环境要求越高的就越难落地,曲高必和寡。

  今年关于联合办公行业的消息基本是这样的节奏:咔咔!又有一家宣布拿到大融资了!咔咔!又有一家宣布收购另外一家了!然后吃瓜群众们(包括大批与这两件事都无关的“其他”联合办公们)就跟着要么心慌意乱,要么胡思乱想,总之是百思不得其解。

  然后终于到了4月12日,正式的消息传来,WeWork宣布与裸心社“合并”!这个措辞我理解是对于一个品牌最大的尊重,但大家都知道原来那个最有可能挑战WeWork高端市场王座的如今不会再有下文

  很巧合的是,就在昨天我去拜访一家做的很灵活的租赁金融公司,他们也跟我说起对联合办公这个业态的看法,他们说:宁可去给一个二房东提供纯信用贷款做快捷酒店、足疗会所、月子中心也不会去碰联合办公,因为真的看不到他们还钱的希望!

  我把这个话题丢到佰仕会的群里,国寿投资的李星幻给我了一个很好的解释:从债务投资角度,一定会更相信短期确定性的现金流,而联合办公的价值更多在于未来,而未来能不能实现也不确定,而且即使确定也与债务融资没半毛钱关系,所以联合办公是很难取得债务融资的。不仅如此,联合办公的占比如果过高也是会影响整体物业的融资成本的,这就是成熟市场对风险的细分。

  星幻的意思稍微引申一下就比较好理解当前联合办公市场冷热不均的状况:既然普遍租金收益状况并不理想,又缺乏良好的债务融资通道,那么赛跑的唯一助推器就只能来自股权融资,谁的持续融资能力更强谁就有可能活的更长一点,就有可能长的更大一点,而这又反向决定了赛道的头部分布。

  当我们讨论联合办公的估值时,必须要确认的一件事是我们是在按照怎样的商业模型来估值,是按照一个资产管理公司的价值来估值?是按照类酒店品牌管理公司来估值?还是按照互联网或者说科技公司的价值来估值?显然这是完全不同的估值逻辑,你是按“赚钱”的公司来投?你是按“品牌溢价”的公司来投?还是按“值钱”的公司来投?

  以裸心社为例,这算是溢价怎样价值的公司?相信很多人是先知道“裸心谷”才知道“裸心社”的,也正是因为有了裸心社这样的联合办公品牌出现,才让圈内对联合办公有了对标酒店品牌的想法。很多人会这么认为,有一大批联合办公做的其实就是“快捷酒店”,只是提供了简单方便;会有一些做了升级,你可以称之为“轻奢商务酒店”;而裸心社的逼格无疑对应的是高端,类“精品酒店”,重的是设计感、体验感,用高定价锁定高端客户。

  被估值200亿美元的WeWork“合并”或许是裸心社最好的一个出路。已经有人开始质疑为何现在联合办公已经开始向大公司靠拢?就算你是为一个巨牛的公司管理一整栋大楼,那你又和一个物业管理公司有何区别?那么当WeWork和裸心社已经开始选择进入核心商务区的超甲写字楼,你输出的价值究竟是物业管理服务还是企业管理服务?或者科技服务?有和WeWork合作的甲级写字楼业主跟我反馈这样的事实:虽然从设计安排角度,WeWork确实能获得更高的单位工位得房率,但从总体租金收益表现来看,至少在北京,并没有比按传统租赁方式获得的租金收益更高。

  裸心社被吞并之后,WeWork在国内的对手也许只剩下优客工场、氪空间、纳什空间、方糖小镇、梦想加、办伴等少数持续拿到融资保持奔跑状态的几家。当然,这只是按规模和上市可能来论,并不意味不少走“小而精”路线的活的不好。这样的奔跑注定会因为资本的压力而选择分化,会有越来越多的高估值联合办公开始寻找裂变的逻辑,他们会表现的越来越像个科技公司(就像摩拜一样),也会有越来越多“掉队”的联合办公索性转向资产管理逻辑,那就一定要找到一个理由牢牢捆绑住重资产,那才有存在的价值。

  当然,联合办公给人带来真正的希望在于对于未来办公形态的改变,人们期待通过碎片化的组织重构办公生态。这件事情中美企业的成长习惯有很大的不同,因此也决定着他们对空间需求很多本质不同。就这点而言,很多人不看好WeWork在中国的成长空间(当然,反方也同样大量存在)。可能还真不同于那些纯科技互联网公司,既然捆绑的是不动产,无论是轻是重,就难免会受在地生态的影响,对生存环境要求越高的就越难落地,曲高必和寡。

  也许谈洗牌还为时过早,共享办公也绝不会像共享单车一样只会剩下一地鸡毛,聪明人已经开始找到自己的定位,不会过分关心估值。如果这是一场游戏,那么经历了共同的抢跑阶段后,现在开始进入长跑,跑到最后的未必就是看起来最帅的那位。现在开始,不管是要“赚钱”的,还是要“值钱”的,活下来,能把自己的基因留下的才最重要!(完)

  原题:《从WeWork“合并”裸心社看联合办公的大结局将如何上演》,本文系迈点专栏作者授权转载文章,转载请注明来源,如有争议,请及时反馈至邮箱:news@meadin.com。

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陈方勇专栏

陈方勇专栏

  陈方勇先生,中国最好的地产+创新创业者联盟——佰仕会发起人。曾合伙创立佰仕信基金,曾任中国首支商业地产基金高和资本副总经理、阳光新业旗下阳光厚土基金总经理,精通商业地产机会并购基金及商业地产散售模式,超过六年的持有型商业地产投资经验,曾就职中铁建设、首创置业的工程建设、战略投资和资本运作部门,拥有十年以上的房地产投融资经验,曾负责投资总规模近百亿。中国地产基金百人会、佰仕会地产+创新创业者联盟发起人,中国房地产学会副会长,全经联金融投资委员会副主任,中经联盟土地与金融专委会副主席,还被聘担任清华大学房地产总裁班、浙江大学房地产董事长班、百锐地产大讲台特邀讲师等。

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