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小学四年级的共享空间:更加聚焦定价

  2018-05-15 10:10:52   来源:陈方勇视点  作者:陈方勇

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  进入四年级的共享空间长得越来越像,仅看硬件外行人很难分清氪空间、3Q、裸心社、WE+与WeWork的区别。

  大家也许会很好奇,这些年有过各种的地产转型创新,但真正算是遇上了资本风口且找到了完整退出路径的只有联合办公和长租公寓已经将两者揉在一起的Co-Living,不妨把他们合在一起叫“共享空间”。算起来,共享空间真正火起来是有两个标志性事件,一个就是小米投资U+公寓,另一个就是“双创”大潮下优客工场等中国版WeWork的强势崛起。

  其实大多数如今共享空间的头部阵营的起点大约都是在2015年的5月前后,今年刚满第三个年头,正式进入四年级,不过经营理念早已是天翻地覆。

  最早共享空间的创业多多少少会受“风口论”的影响,就是哪个概念热就上哪个,哪个表现更加“互联网+”就会不顾一切砸钱来做。因此我们会看到出现了很多别人基本不用自己不怎么用的APP,会有不算成本砸钱也要拿房也要拼装修的烧钱模式,会有超豪华的BAT背景团队干的却不过是最苦逼的地推等等慌乱的追风行为。

  那个时候,以滴滴为代表的互联网创业给人的印象就是:认准一个万亿级的大赛道,不顾一切奔跑,拼融资速度,拼开店规模,然后用各种烧钱手段挤压对手生存空间,最后“剩者为王”,赢家通吃!很有趣的是,这样的逻辑现在居然传导到了最重的房地产行业,而滴滴自己却开始反思:当我们跑了这么一大圈,建立了这么庞大的“生态圈”,却发现我们从来就没有过一个完整的赢利闭环!做的再大,崩塌的危险也一直都在(比如此次的顺风车事件),那是何苦来?

  有趣的是,在所有做成一定规模的联合办公品牌中,有一家创始人是最纯正的互联网基因,但又是最不讲互联网模式的,就是梦想加。以王晓鲁为代表的三位联合创始人,一看就是典型的清华IT男,他们却在坚持“每店必须赢利”,坚持从一点一滴节约成本提高效率,就这样他们愣是做到了“把开店运营成本降到同行的一半还低”!

  我对他们一直有一个很大的好奇:为什么梦想加这样的初创品牌会成为诸多大品牌的空间资产持有人的联合办公合作首选?为什么诸如龙湖、首开、五矿、腾讯众创空间等,无论他们具备怎样的资源和技术优势,在联合办公这件小事上却需要依赖一家创业不到三年的“小企业”帮忙?

  后来当我们的城市更新研究院推出,有越来越多的存量资产持有方找过来,希望我推荐优秀的空间运营团队时,我一下子就明白了为什么。他们几乎都有一个共同的诉求,就是“如何尽快提升资产价值”,要么就是看哪家能支付更高的租金,要么就要看与哪家合作能分享更多的成长收益。他们几乎不会去理会所谓的互联网故事,对于这些资产持有人而言,清楚明了的资产性收益及其为资产增值带来的贡献是最实际的。这种情况下,谁能给出更清楚的答案,谁就自然成为精明的业主们的首选。

  回溯这三年共享空间发展的历程,你会发现这么一个明显变化:15年大家讲的最多的是“社群”、“颜值”、“链接”,16年更多强调的是“融资”、“科技”、“速度”,17年开始就已经出现“退出”、“整合”、“头部”。有很多死在了不惜代价“拼颜值”的路上,有很多原本商务中心做的很好却在“超越优客工场”的路上不幸夭折,有很多在“轻资产还是重资产”、“分散还是集中”的纠结中迷失了自己创始人出局,有很多还没等到“咖啡凉了”就发现初心已不在自己原来已经走到自己最讨厌的那个反面!活下来并跻身TOP10的头部阵营的其实没有例外,大家都已经开始回归运营本身的价值,做一个“对别人来说有用的人”!

  实际上,进入四年级的共享空间你会发现大家长得越来越像,仅看硬件外行人很难分清氪空间、3Q、裸心社、WE+与WeWork的区别,雷格斯成了联合办公行业的“黄埔军校”,智慧办公系统成为标配,由桌子而会员而生态系统的逻辑也基本成了心照不宣。区别其实是在“温度”上,你会忽然醒悟自己是在梦想加、优客工场、氪空间还是WeWork,很可能的原因就是社区经理的不同。当越来越多的大企业也开始选择联合办公的时候,虽然说每个联合办公品牌都不会说给自己主动区分,但实际上的选择习惯正在形成,每个空间的真实定价就代表着这种分层。

  这就是共享空间正在形成的共识:既然是作为服务不动产资产的内容创新,服务品质乃首要价值,只有创造了有效的服务价值,才有空间品牌自身存在的价值!规模的价值在于“规模经济”,本身不经济,规模只能是更大的规模不经济。科技的价值在于“好用”,能激发人主动去用的科技,能带来真实效能提升的科技,才是好科技。社群的价值在于“可靠的紧密链接”,而不在于活动的多少或是否酷炫,能“让平行世界的人遇见”固然是个美好愿望,但人们更希望遇见的是带给自己希望的天使,而非不怀好意的恶魔。只有当共享的都是价值创造点,共享空间才真的有价值!

  以上是这次北京城市行走给我的感悟。

  本文系迈点专栏作者授权转载文章,转载请注明来源,如有争议,请及时反馈至邮箱:news@meadin.com。

陈方勇
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陈方勇专栏

陈方勇专栏

  陈方勇先生,中国最好的地产+创新创业者联盟——佰仕会发起人。曾合伙创立佰仕信基金,曾任中国首支商业地产基金高和资本副总经理、阳光新业旗下阳光厚土基金总经理,精通商业地产机会并购基金及商业地产散售模式,超过六年的持有型商业地产投资经验,曾就职中铁建设、首创置业的工程建设、战略投资和资本运作部门,拥有十年以上的房地产投融资经验,曾负责投资总规模近百亿。中国地产基金百人会、佰仕会地产+创新创业者联盟发起人,中国房地产学会副会长,全经联金融投资委员会副主任,中经联盟土地与金融专委会副主席,还被聘担任清华大学房地产总裁班、浙江大学房地产董事长班、百锐地产大讲台特邀讲师等。

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