资讯
  • 资料
  • 资讯
  • 报告
  • 课程
  • 百科
海尔

刘策:万科10年一次性收租180万 是打劫还是做雷锋?

  2018-04-17 12:00:00   来源:存量地产观察  作者:刘策

手机阅读

  对于万科来说,这个项目从战术上是怎么也算不过账的。

  这几天最火爆的消息,莫过于碧桂园的通宵出图和万科的10年出租房源一次性收租180万了。

  4月12日,北京万科宣布其第一个自持租赁项目万科翡翠书院将启动预租,租户需要一次性付清首个租期内的全部租金。如果租一套90平方米三居室,按照1.5万元的月租金计算,十年全部租金将达到180万;如果租一套180平方米的四居室,按照3万元的月租金计算,十年全部租金也将达到360万。

  于是乎,有人惊呼,万科式打劫来了!对此,笔者认为,这块地对万科来说是烫手山芋,万科宝宝心里苦,但是自己的拿的地,含泪也要开发完,万科这个项目不是在打劫,当然也不是想做雷锋,从战术上算不过账,但是战略上算的过账。

  一、万科这个项目租金其实并不贵

  为什么这么说呢?主要有几个理由:

  第一个,这个项目是高品质社区,容积率只有1.78,装修也是按照高端改善的标准来装修的,投入很大,租金自然高,且一万多的租金并不高,像朝阳区国贸附近一个30平米的单间或者一房一厅都到10000了,所以客户承受力也没问题。

  第二个,万科在此项目上先后投入100多亿,按现有租金水平来算,这个项目回报率也只有2%,并不高,从这个角度来看,万科不仅不是周扒皮,反而是活雷锋。

  第三个,按照目前的租金价格十年不变,这个相当于用不断贬值的货币来锁定不断升值的资产包,锁定未来租金上涨的空间,这个租约包价格从长期来看是低估的。

  二、这个项目对万科是个烫手山芋,万科宝宝其实心里苦

  外面人惊呼被万科打劫了,但万科也是哑巴吃黄连,有苦说不出,其实这对万科是烫手山芋,万科自持租赁住房这块烫手山芋如果一直留在表内,对万科会造成什么影响呢?

  第一,拉低资产周转率,当这块资产放在万科表内的时候,那么由于它并不能变为收入,所以相当于分母增加,但是分子它没有增加,所以会降低资产周转率,相当于降低了整个资产结构的流动性。

  第二,恶化利润表现,当租金回报率覆盖不了利息支出的时候,这块利润是负的,相当于自持资产这块还会使原有的利润恶化,降低利润率和最终ROE。

  对于万科来说,这个项目从战术上是怎么也算不过账的:

  首先,客户在哪?从目前的租赁的主流客群人来看,主要是以高端改善客户为主,但是该项目在五环外,除了本地高端客户有租赁意愿外,在市中心工作的客群选择的可能性并不大,然而本地客户中有没有这么多以家庭为单位的高端改善客户,该项目对客户吸引力如何,且客户是否有意愿愿意通过贷款一次性支付10年租金,这也是存疑的,总之这个项目出租率压力是挺大的。

  其次,目前的租售比,远远没有办法去打平利率,万科目前贷款利率也是租金回报率的两倍以上,持有的经济逻辑是不成立的。

  再次,商业模式闭环如何打通。如果寄希望于通过REITs实现资产的退出,但目前整个资产包也无法按照正常的市场房价来实现退出,即使这单万科找了合作方,自持资金收回来了,后续的项目怎么处理也是难题。

  三、明明不赚钱,万科为什么还要做?万科要做活雷锋吗?

  笔者当然不认为万科想做雷锋,战术上算不过账,但是战略上是算得过账的,这个项目我觉得至少起到了几个积极的作用:

  第一个,树立了企业承担社会责任,率先垂范的好形象。作为龙头企业,在新的市场环境下,理应身先垂范,承担应有的社会责任,让房地产回归到正常的经济属性,而不至于被打上太多的民生和政治标签。另外作为龙头企业,理应为行业租赁运营模式探索新路。

  第二个,此举为万科参与北京集体租赁用地提供了契机。北京最近在积极推动国企参与租赁用地建设,这相当于是块肥肉,但是目前只有北京国企能够切入,而万科已获准也参与集体土地租赁地块,进而为后续切入城市更新提供了契机。

  第三个,从万科目前的资产体量和销售额来看,100亿也只是个小数目,几百分之一,受得了,更何况这个项目根据媒体报道,万科自有资金部分已经替换为合作基金投资了,不存在自有资金盘活压力。

  第四个,不管这个项目商业模式前期有没有想清楚,先把地拿下来,商业模式摸索着摸索着可能就出来了,成功了就是行业先驱,失败了,退一万步讲,万科郁总不也说了,租赁业务是不应该挣钱的,自己吹的牛逼含泪也要把它吹完。

  所以,想想之前恒大出让万科股权亏70亿,大家觉得恒大真亏了吗?哪个不赞许老板英明?万科这100亿投资可以类似思考,政府是讲道理的,不让你挣钱,但也不会让你亏呀,万科这榜样做得好,以后有好处自然也会想着万科,对于万科巩固北京市场,是有战略意义的。

  四、万科模式无法复制,租赁市场发展不需要政府让利,但需要改变土地出让金缴纳模式

  万科这个项目不管其战略或者战术上是否算得过账,笔者认为在行业层面复制时很难的,企业的运行不能脱离基本的经营约束而存在。从行业层面来说,目前的租赁用房定位高端改善与大的政策导向并不完全一致,属于供给端的错配,一方面并没有增加中低端租赁住房,另一方面从住房供给角度来看,类似项目越多,也相应减少了原本可用于销售的市场住房供给,加大了房屋销售供求失衡压力,加大了房价上涨压力。

  但是发展租赁住房,不管是政府让利,还是企业做雷锋,这都不能持久,都走不通,要从根子上解决这个问题,还不如对土地出让金的缴纳模式进行变革。对于原来一次性缴纳土地出让金模式改为总额不变,但按年缴纳土地出让金。

  这个模式一方面政府土地出让金收入没有减少,第二个也减轻了企业一次性支付巨额土地出让金的压力,两全其美,多好!

  从美国的经验来看,租金市场的发展与REITs的发展息息相关,只有REITs蓬勃发展,才能打通租赁商业模式的闭环,才有可能出现这种机构化的供给。

  而REITs的发展与租金回报及利率的关系密切相关。在目前租金回报率与利率倒挂的情况下,REITs也很难去大规模的推开。只有从政府层面改变目前的土地出让金的缴纳模式,实现土地出让金的分年缴纳,才有可能在经济逻辑上走通,使租赁能够真正成为跟房地产开发并驾齐驱的第二条腿。

  这一天很快就会到来!

  本文系迈点专栏作者授权转载文章,如有争议,请及时反馈至邮箱:news@meadin.com

分享:
0
刘策专栏

刘策专栏

刘策,《存量地产观察》公众号总编,佳兆业集团战略研究院/经济学院院长,北京师范大学珠海分校不动产学院客座教授,清华大学深圳研究生院金融硕士班讲师,广东省公寓协会专家委员会主任委员,广东省房地产协会专家委员会委员,河南省公寓协会特聘专家顾问。聚焦房地产存量运营及创新业务研究,曾主持或承接多项住建部及省市政策研究课题,先后对话数百位地产生态链总裁,发表专业类文章近 100 篇,曾合著国内首部存量地产主题著作《掘金存量地产:房地产存量经营新生态》、房地产畅销书两部:《成本制胜:微利时代再造房企核心竞争力(第二版)》和《房地产项目运营最佳实践(第二版)》,均由中信出版社出版。

他的热门文章