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公募REITs年内推出 谁能吃到第一个螃蟹?

  2018-05-15 11:48:03   来源:存量地产观察  作者:刘策

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  未来运营能力将更加关注系统能力。

  据中国证券报报道,公募REITs年内将出炉。这是个振奋人心的消息,这对于房地产行业发展,对于资本市场的成熟,对于租购并举住房制度的完善,无疑都有重大意义。

  那么,这影响到底有多大?谁能够吃到第一个螃蟹?

  一、短期影响有限,长期取决于供地制度的改革

  笔者认为,公募REITs无论是短期市场容量,还是长期发展,都取决于政策力度。因为公募REITs发展,最大的制约因素是地价。

  作为投资品种,在需求端,要吸引机构资金和个人投资者进来购买产品,在供给端,要吸引租赁机构提供更多的房源,都要求REITs回报率需要达到一定水平,这样投资者才愿意买,租赁机构也才有利可图,但目前公寓最大的问题就是找不到盈利模式。

  为什么找不到盈利模式?因为目前的投资回报率太低,而在投资里面最主要是土地成本,地价非常高,地价高了之后同时也使得税费相对比较高,在这时候我们的租金又很低,租金外的经营收入也不高,估计能占到租金的1/4都算非常理想的水平了,所以国内的投资回报率在北京、上海、深圳都在1%左右。从经济上满足不了REITs收益要求。

  那要怎么做才能打通盈利模式呢?关键在于降地价,地价直接决定投资回报率。所以从短期来说,租赁用地属于低成本的用地,这取决于政府让利程度,但是这对地方财政来说是不可持续的,更多还是试点性质和导向性质,供应量会很有限。

  从长期而言,公募REITs市场发展取决于供地制度改革,集体土地入市,跨区域调剂,商业、工业和住宅用地比例调整,旧工业区旧城改造和容积率提升等等,这才能给公募REITs发展带来足够多的优质底层资产。

  当然,这只是住房领域的,其实像商业、物流、工业等领域,租金回报率已经比较客观,所以公募REITs极有可能借助住房租赁开花,但是在商业、物流这块结出硕果,从国外来看,公寓REITs也只占10%左右,其他都是商业、写字楼等。

  二、谁能从中受益?短期看谁有资源,长期看谁能够实现最高的租金坪效

  公募REITs退出,谁能率先受益?

  短期来看,毫无疑问是国企及特殊资源方。在获得低价地之后,通过公募REITs退出,解决了“投融管退”的“投融退”问题,管这块还是大难点。所以长期来看,融和退都属于金融环节,属于基本的金融基础设施,就像自来水一样是公共产品,当竞争日益市场化后,后续最核心竞争力还在于运营,谁运营的好,能够有最高的坪效,反过来来也具备更强的投资能力和拿房能力。

  因此,目前行业关键竞争点在于卡位、确定盈利模式,整合资源方,谁能够做到这一点,谁就能在未来长久的竞争中获得一席之地。但是目前市场的问题在于,过于短期,没有耐心,缺乏远见,在新派REITs发出来之前,新派多苦逼,有多少人看到了他背后真正的价值?

  同样的,像现在YOU+,尽管规模并不具备领先优势,但是在社群卡位这一块牢牢占据,另外一直也在探索最可行的盈利模式,尽管目前不是在聚光灯下,但谁知道它哪天再次爆发呢?

  从房地产大框架去看,增量市场是把面粉做成面包的一个制造业,在增量市场里面关键的是要有产品力和周转能力,而存量市场则是服务业,是运营为王,也就是说要有内容和运营这两个核心的能力,打磨这两个核心的能力比规模要重要的多。

  所以,随着时间不断推移,运营和服务的价值也将日益凸显,因为运营和服务能力目前更多还是体现在收益和坪效上,但是未来,它将直接决定资产的价值。

  三、未来运营能力将更加关注系统能力

  在目前,大多数运营商提升运营能力的着眼点在于如何缩短营建周期,提升出租率和续租率,做好产品,提升坪效,这仍然很关键。

  但是现在,无论是开发商,还是部分运营商,已经开始探索生活综合体的概念,这是一个系统能力。比如深圳荔枝公寓新开了一个旗舰店,一层全是商业,很多体验业态,楼上则是住户,这就带来了两个好处,第一个,底商租金更高,可以获得更高的租金收入,第二个,租户可以为底商带来客流,而底商则作为服务配套,形成了共荣的生态。

  未来这种系统能力最重要的是打通多业态和差异化的能力。首先,不同的业态产品组合之间的协同,比如说像有的集团下面有商业、物业、酒店、文化集团、艺术品牌,那么在研发它的产品线的时候就会有艺术Mall、文化Mall,和传统商业既有所不同,又有所结合。

  另外原来的写字楼逻辑或者商业地产的逻辑就是钢筋混凝土,一个楼盖好以后,只是一个很简单的刷门禁,进到空间去,是缺少人文关怀的,现在开始追求差异化了,讲究人跟环境的结合,比如说未来办公或者是未来社区。总之差异化最终是挖掘人的深层次需求和价值,不断发现新的场景服务,进而提高租金水平。

  本文系迈点专栏作者授权转载文章,转载请注明来源,如有争议,请及时反馈至邮箱:news@meadin.com。

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刘策专栏

刘策专栏

刘策,《存量地产观察》公众号总编,佳兆业集团战略研究院/经济学院院长,北京师范大学珠海分校不动产学院客座教授,清华大学深圳研究生院金融硕士班讲师,广东省公寓协会专家委员会主任委员,广东省房地产协会专家委员会委员,河南省公寓协会特聘专家顾问。聚焦房地产存量运营及创新业务研究,曾主持或承接多项住建部及省市政策研究课题,先后对话数百位地产生态链总裁,发表专业类文章近 100 篇,曾合著国内首部存量地产主题著作《掘金存量地产:房地产存量经营新生态》、房地产畅销书两部:《成本制胜:微利时代再造房企核心竞争力(第二版)》和《房地产项目运营最佳实践(第二版)》,均由中信出版社出版。

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