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刘策:库存告急 新房还能撑多久?

  2018-06-13 11:27:49   来源:存量地产观察   作者:刘策

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  房地产市场长得像藏獒,已经不听使唤,很难控制了。

  在过去,大家习惯把房地产市场比喻成夜壶,当房价上涨压力大时,政策收一收,降降温,当经济下行时,又把房地产市场托一托,“房地产市场短周期”理论也深入人心,过去更是部分开发商屌丝逆袭,弯道超车的法宝。

  而现在,这一轮政策调控以来,房地产市场已经发生质的改变,房地产市场已经从过去“听话的土狗”变成“凶猛的藏獒”,过去政策和市场你退我进的平衡态势、和谐状态已经被打破,一旦政策缰绳放松,房价可能就会逆天了!

  一、不再听话的“市场”

  在房地产中,价量关系是最能体现和预判房价走势的,笔者通过房价环比,同比,去化周期,成交量等各个指标进行了系统研究、梳理和模型校验,从中筛选出两个最能够体现房地产拐点和走势的周期指标,就是房价同比和去化周期,可以鲜明的看到房地产周期,并且互为验证和强化。

  透过模型和图表走势,笔者认为:调控下房价涨势已被摁住,但目前报复性上涨压力很大,政策短期已无可能再放松。具体而言:

  第一,一线城市和各重点城市房价目前基本都处于历次短周期下的低点。

  第二,上海、青岛、长沙、成都、武汉、南京房价涨幅和去化周期都处于历次周期低点,已经处于红色预警区间,形成指标共振,房价上涨压力最大。

  第三,深圳房价涨幅已经接近一年处于历史最低点,且库存去化周期正处于下降通道,接近预警值,房价上涨压力越来越大。

  第四,北京、福州房价走势处在低位区间,但库存目前还处于合理区间,上涨压力还不大,但需要警惕。

  第五,广州房价涨幅在低位区间波动,去化周期目前正在上行,后续走势有待观望。

  我们接下来通过图表走势具体看一看:

  1、上海:房价涨幅处于历史低点,库存去化周期已缩短至2个月,上涨压力最大

  2、深圳:房价涨幅处于历史低点,去化周期正在逐月下降,房价压力越来越大

  3、广州:房价低位区间波动,去化周期在上行,房价当前上涨压力不大

  4、北京:房价涨幅处于低位区间,去化周期相对合理,短期上涨压力不大

  5、青岛:房价涨幅处于低位区间,去化周期已进入预警线,房价上涨压力大

  6、长沙:房价涨幅处于历史低位,去化周期已进入预警线,房价上涨压力大

  7、成都:房价涨幅处于相对高位,去化周期已进入预警线,房价将持续处于上涨周期

  8、武汉:房价涨幅处于低位区间,去化周期已进入预警线,房价上涨压力大

  9、南京:房价已经从低位区间上扬,去化周期持续处于预警线,房价上涨压力大

  10、福州:房价涨幅处于低位区间,去化周期相对合理,房价上涨短期压力小

  这样的结果,可以说既在政策预期之内,又在政策预期之外,之所以说是预期之内,是因为房价走势确实被控制了,房价被摁住了,但之所以说是在预期之外,就是目前这样的局面相信是始料未及的,政策一旦放松,由于库存处于警戒线,房价报复性上涨压力是很大的。

  并且与2014年完全不同的是,当时政策与市场走势是合拍的,市场库存压力大,政策放松,去库存,而2018年,会发现,政策与市场已经完全不合拍了,再收紧,开发商已经扛不住了,已经出现了违约潮,如果开发商都死了?或者开发商都没钱拿地盖房了,谁来提供新房?房价上涨压力大,如果放松,房价风险则处于不可控状态,更是不敢放,所以现在政策是松也不是,紧也不是,不松不紧又不知道度在哪。

  一言以蔽之,房地产市场已经从曾经温顺的小狗,叫往哪跑就往哪跑,跑远了拉回来一点,走不动了拽一拽,主人和狗相安无事,各得其乐,而现在,房地产市场却长得像藏獒了,已经不听使唤了,很难控制了。

  二、政策的迷思

  孔子说“吾日三省吾身”,作为政策,也有必要进行评估,才能通过总结、评估,不断优化。

  回到一个最根本的问题,政策调控的目的是什么?是为了控房价吗?如果是这一点,我想政策目标至少短期已经圆满实现了。

  但是,我们不禁又问,控房价的目的又是什么呢?是让老百姓更容易买房还是更不容易买房?如果是这一点,我想政策还有很长一段路要走。

  从2016年“930”以来,限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商,“六限”政策出台,通过需求端和供给端双管齐下,迅速使得房地产市场降温。

  一方面,需求端,通过限购、限贷,直接影响购买力,政策手段包括首付比例、贷款利率(基准利率和银行折扣比例)、贷款额度等,短期控制住了需求,但也不同程度误伤了刚需。但从本质上说,这些政策对投机客起到了很好的限制作用,但调控只是将合理的刚性需求延后了,需求的火种还在,并不能真正解决房价上涨的内在矛盾。

  另一方面,供给端,通过限售、限价、限土拍、限商,包括对房地产开发贷款、债券、非标、股权融资等政策的调整,对增加房地产供应有直接影响,也影响开发商的推盘节奏。

  一句话,需求受控了,供给也受伤了,供需不均衡的状态始终存在。

  三、未来的出路

  要从根本上解决房地产的问题,让老百姓既能买得起房子,又不至于房价涨幅过高,关键还是要增加供给,尤其是大中城市的商品房供给,为此,需要紧抓落实既有政策中理性科学的部分,比如:

  第一,各城市必须落实2017年4月6日住房和城乡建设部、国土资源部共同签发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。《通知》中要求住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模,去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。本次《通知》中明确提出了,按照库存消化周期调整供地的量化标准。各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

  第二,落实土地跨区域调剂的政策措施,特别是加大核心一二线城市土地供给量,提高商品房比例。

  类似的政策措施很多,市场的完善需要系统的建设,需要一个好的生态,将市场的某些参与方直接下定义,贴标签,无助于解决问题和矛盾,一定程度上说,这是转移矛盾。相反,怎么发挥每个市场主体的积极性,发挥政策的调节作用,共建和谐、包容的市场生态,我觉得这是未来我们需要长远走的路,而这条路还很长很长。

  放眼未来,每个人真正从内心深处,尊重市场,敬畏市场,我想这是应该迈出的第一步。

  本文系迈点专栏作者授权转载文章,转载请注明来源,如有争议,请及时反馈至邮箱:news@meadin.com。

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刘策专栏

刘策专栏

刘策,《存量地产观察》公众号总编,佳兆业集团战略研究院/经济学院院长,北京师范大学珠海分校不动产学院客座教授,清华大学深圳研究生院金融硕士班讲师,广东省公寓协会专家委员会主任委员,广东省房地产协会专家委员会委员,河南省公寓协会特聘专家顾问。聚焦房地产存量运营及创新业务研究,曾主持或承接多项住建部及省市政策研究课题,先后对话数百位地产生态链总裁,发表专业类文章近 100 篇,曾合著国内首部存量地产主题著作《掘金存量地产:房地产存量经营新生态》、房地产畅销书两部:《成本制胜:微利时代再造房企核心竞争力(第二版)》和《房地产项目运营最佳实践(第二版)》,均由中信出版社出版。

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