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谁是联合办公领域的“自如”?

  2017-08-12 00:49:00   来源:迈点网  作者:莫凡

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  集中式办公租赁还是更像房地产的玩法,分散式办公租赁则像互联网的玩法,也只有后者才能形成规模效应。

  要问这两年哪个盘“最网红”?回答马来西亚“碧桂园森林城市”不会引起争议!广告在央视一播就是一年,且占据的都是黄金时段。2016年里约奥运会时有个段子很著名,某观众说,这届运动会他印象最深刻的不是比赛,而是碧桂园森林城市的插播文案...

  就连莫老爷自己也总共去了4趟马来西亚,为的就是持续跟踪报道这个“网红盘”,其实,本该有第5次的,没料想到,第5次竟然“被拒签”了!大使馆出具的理由是:“往返太高频,有从事非法交易倾向。”因为这件事,莫老爷被同行耻笑了大半年,当时负责帮忙办理签证的导游还说,这是他职业生涯以来首次遇到的去马来西亚都能被拒签案例。你们说莫老爷冤不冤嘛,一个单身年轻女性,长得如此端庄可爱,能从事哪门子非法交易呢?请问!

  虽然,森林城市已好久没去,但莫老爷对这个项目一直保持高度关注,刚刚还看到新闻说,前几天,森林城市与来自中国、马来西亚、新加坡和英国的21家机构签署了共建产业新城的战略合作协议。不过,今天这篇稿子的主角不是森林城市,而是这21家机构中的一家众创空间企业——纳什空间。

  这两年,在“双创潮”的背景下,国内诞生了无数联合办公品牌,给莫老爷的感觉是:它们除了名字不一样,其他大抵都一样嘛!2015年初,莫老爷创业自媒体,当时恰逢众创空间爆发期,至少有不低于5家公司邀请过莫老爷免费入驻他们的场地,参观完一遍后只觉得,怎么那么没新意,玩的都是同一个路子呀:弄一间大一点的办公室,里面做一点隔板,再把咖啡厅、会议室等配套装上,然后开启二房东分租模式。

  市场一定是有的。莫老爷就是众创空间最典型的客群,本人创业这段时间,深刻感受到人是渴望群居的,独自在家办不是不可以,谁寂寞谁知道罢了!而之前某个权威机构统计称,深圳每10个人里边就有1个是类似于莫老爷这样的自由职业者。

  有市场却不一定能形成有效的商业模式。两年前,众创空间的痛点是大家都找不到盈利点,晃眼两年过去,这个行业好像并没有多大长进。大部分还是在做二房东,大部分还是不知道上哪找利润!要说唯一的变化,或许就是在资本的支持下,这家又多进入了几座城市,那家又多开了几家分店吧。

  其实,从今年开始已经是喜忧参半的局面了。一边是陆陆续续听到一家家联合办公倒闭的消息,一边又是接二连三看到某某企业踊跃投入到联合办公行业的新闻。这就跟自然法则一样,优胜劣汰。任何新兴行业在发展之初都会有一窝蜂现象,最终一定是强者越来越强,弱者出局。

  今天为什么要写“纳什空间”?因为,在研究完它的商业模式后,莫老爷发现这是联合办公领域的一个“异类”。它做了以下两大创新:

  1、执行“分散式办公生态”战略,这使得纳什空间管理的面积迅速成为了行业第一;

  2、打造“超级办公室”产品,这等同于挖掘出了一个全新的盈利区。

  更重要的是,基于这两点,莫老爷发现了一个恐怖的信号:“纳什空间”似乎正在朝着“办公租赁领域的自如”方向发展?

  “自如”是链家旗下租房平台,也是目前中国最大长租公寓品牌,第2到第20名加起来的规模都没有自如大。“纳什空间”与“自如”有着非常相似的成长路径。首先,两者所处的行业都站在风口,都受政策鼓励和资本追捧;其次,这两个行业都处于市场需求巨大,但盈利迷茫阶段;最后,这两家公司能够成为行业领导者,都是因为采取了分散式布点的打法。莫老爷找链家的高管了解一下,自如现在总共管理的房间约有40万间,除1万多间是集中式的,剩下均为分散式的。

  所以这篇稿子,莫老爷想就一个假设性问题跟大家探讨探讨:自如今年6岁,纳什空间3岁,如果再给后者3年时间,它是否也能把规模做到大于第2至第20名之和?在下面两个章节,莫老爷将给大家对比着剖析两家的成长史。

  第2到第20名加起来的规模都没有自如大

  2014年之前的房屋租赁市场很乱,房东乱、租客乱、租金乱、无节操中介掺一脚更乱,总之,毫无“服务”概念可言。那时候租房,大家最喜欢用搜房、58同城。

  2014年之后,这个行业开始有了变化:1、涌入一二线城市的人口逐年暴增,这拨人以90后军团为主,他们纷纷大学毕业,由于成长条件好,对生活品质也挑剔,过去传统的租赁服务已无法达到他们的要求;2、2015年开始,一线城市房价高企,国家在出台了一系列限购限价政策的同时,开始鼓励发展租房市场,网上随处可见类似于“买房的钱足够租两辈子的房”的报道,一个叫做“租售比”的词也活跃了起来。基于这两点明显变化,有人意识到了商机:大城市租房生存是趋势,更加高级的租赁需求已经诞生,而市场缺一个角色来对这其中的资源进行整合!

  随即,一大批大同小异的集中式公寓品牌诞生了:新派公寓、魔方公寓、成都优客逸家、亚朵寓、链家自如寓、南京未来城、YOU+(优家)国际青年公寓等等。这其中,只有链家不太一样,唯独它还额外衍生了分散式公寓业务:“自如友家”和“自如整租”。

  YOU+是最先火起来的。2014年年底,雷军投给YOU+1个亿的消息刷屏了莫老爷好几天的朋友圈。那一年刚好是小米表现最出色的一年,其智能手机销量在国内夺得冠军,并以450亿美元的估值成为了时下全球价值最高未上市公司,雷军作为创始人,他的一举一动自然备受关注。简而言之,就是有点名人效应的意思。要不前面2013年赛富投给新派公寓1.6亿怎么没见有人说呀!

  2014年的自如红不过YOU+,但自如的规模彼时已是行业第一,功劳就在于莫老爷前边提到的,链家衍生了分散式公寓业务。集中式公寓只能小众发展,因为在一线城市整栋整栋的找合适的楼太难了,而做分散式公寓呢,虽然是很重的运营模式,需要很强大的资金支持,一旦形成规模效应,却能迅速占领市场,盈利也变得轻而易举。还是那位链家高管,为莫老爷归纳了两点自如现在的核心优势:

  1、自如背后有链家这个大平台:客源、房源都不愁;

  2、自如有着非常完善的服务体系:A、自有装修公司,目前做到了北京前3强,这使得自如的装修成本比其他品牌低,一间房子收下来,最快7天最慢十几天,自如客就能进去住了。这样的效率带来的成本优势以及出租率的提升,是其他公司远远达不到的;B、拥有北京最大的搬家公司,可为北京自如客提供搬家服务;C、有着一支强大的保洁阿姨队伍,2000多个阿姨可上门提供打扫;D、还有着自己的及时维修队伍;E、两年前就实现了智能化,从选房看房到办理签约到交房付费,都可在线上完成;F、自如为全球首家为客户建立信用档案的企业。

  这位链家高管透露,自如去年租金收入96亿,今年一定会超过100亿,他们已经累积超过了100万自如客,正在住着的有40万人。谈及利润,他是这样说的:“自如的打法是在单个城市做大规模,然后形成规模效应,我们目前在北京能赚钱,在其他城市还没有太大利润。”

  自如把规模做到了行业绝对的第一,并因开展了分散式房源业务才逐渐盈利,那些其他家的同行怎么办呢?且行且看吧。

  “异类”纳什空间的“分散式办公生态”

  为什么说“纳什空间”的成长路径跟“自如”很像?办公租赁的兴起同样源自于政策引导、市场需求。2014年9月,在夏季达沃斯论坛开幕式上,克强总理提出要借改革创新的“东风”,在960万平方公里土地上掀起“大众创业、万众创新”的浪潮。然后,不论是北上广深还是村镇城市,从官媒到朋友圈,双创周活动都搞得如火如荼。

  地产圈这个时候也发生了一起轰动的人事变动。2015年3月,前万科著名副总裁毛大庆离职了,去向就是:创业!开了一家公司叫做“优客工场”,业务主要围绕“共享办公空间”展开。总理不是鼓励个人以及小企业创业吗,这个群体的痛点是“缺钱”,他们租不起大办公室,那优客工场就租给他们“工位”。

  很快,市场上就冒出了N个联合办公品牌,可可空间、梦想加、无界空间、优客工场、酷窝、潘石屹3Q、纳什空间等等,它们与优客工场也没多大差别,不如优客工场火的原因可参考YOU+雷军的名人效应。万科在房地产领域一直是标杆企业,往常即使是城市公司总经理有变动都会成为新闻,这次轮到网红副总裁毛大庆,大家能不关注他的动向吗?

  资本也看到了机会。据亿欧统计,联合办公行业在2016年总计发生23起融资事件,这个数量比起同期的13期长租公寓融资事件更为高频。其中,融资金额超过亿元的有10起,那么,在每两起融资事件中,就有一家企业的融资金额超过了一亿元。纳什空间就是在2016年7月完成b轮2亿元融资的,因此也成为了首家进入b轮的联合办公企业。  

  这与房屋租赁行业的发展何其的相似啊!这些大同小异的众创空间都还处在烧钱找不到盈利方向阶段,资本就开始疯狂进入了。莫老爷每天在新闻上看到的都是,今天这个空间融资了几千万,明天那个空间估值10亿刀,感觉经营者的精力全放在如何跟资本编故事上,同行间攀比的也是谁比忽悠来的钱更多。总之,没有看到哪一家去沉下心真正为改善产品、改善体验、改善年轻人的办公生活而做研究。

  好在从去年下半年开始,莫老爷终于看到有一家品牌敢于做些创新和尝试了。当大家都局限于发展集中式办公空间的时候,纳什空间跳出来发明了“分散式办公生态”,此举也使得它一下子把运营规模做到了全国第一。官方数据显示,纳什空间当前在管面积65万平方米,所在的4座城市北京、上海、深圳和天津,入驻企业已超过6500家。

  什么是“分散式办公生态”?大家看下图就能明白了!即面向5至30人规模小微企业的独立办公空间,纳什空间把它叫做“超级办公室”,可理解为办公租赁领域的自如分散房源模式。它的市场在于:1、当小企业慢慢变大,众创空间便装不下它了;2、专为那些对隐私性要求高的中小企业打造。众创空间每天都有陌生的人来来往往,公司机密泄露了怎么办?以及等等。

  莫老爷个人觉得,集中式办公租赁还是更像房地产的玩法,分散式办公租赁则像互联网的玩法,也只有后者才能形成规模效应,想想看吧,当你管理了一座城市所有分散的办公室时,那是多么庞大的一个闭环生态。对了,莫老爷此前拒绝所有众创空间的入驻邀请有一个非常重要的原因是,它们都离莫老爷的住所太远,据说最好的上班路程用时应该控制在半小时以内,想要就近办公,也只有分散的模式能解决吧。

  其实,集中式和分散式各有利弊的,如果能都涉入,那才是最完美的商业模式。

  与自如一样,在迅速占领市场的同时,纳什空间也一直在创造自己独有的核心竞争力:

  1、自如的优势是最快限度提高出租率,纳什空间也是现在办公领域出租效率最高的!这主要依赖于他们的设计、装修、房屋运营流程。以北京为例,他们研究了北京全部小户型办公空间主力户型,这些都有设计预案,等于说他们的设计是前置的。且他们的设计也是标准化的,家具有标准库,可以保证快速调配家具、施工用料。 加之业主一般都会给他们免租期,这就能保证“超级工作室”从收房开始,最快可12天验收交房,留有富裕的时间招商。

  2、纳什空间不像自如背后有链家,当然,这也是任何一家办公租赁品牌都无法具备的优势。不过,纳什空间与诸多中介公司合作,这将为其带来大量客源,经纪人方面,支付的佣金也不低于市面价格。

  3、纳什空间是首家推出app和交互式官网的企业,今年上线的官网可以做到一房一信息,全部真实拍摄,这是行业首例。

  4、链家为租客建立的信用体系,纳什空间也在跟进中。他们的设想是,未来可以利用数据库里的企业房租缴费情况,与银行等达成合作,以帮助信用好的企业拿到更多金融政策。纳什空间也是行业首家推出房租金融产品的企业,可让小企业分期支付租金。

  “纳什空间”是不是跟“自如”很像?莫老爷今天跟大家探讨的这两个行业都处在盈利迷茫期,但不可否认的是,它们都没有失去竞争力。尤其是联合办公,数据显示,2016年联合办公管理面积达到148.8万平方米,增长率高达420%,而在全球范围内,共享办公空间过去两年保持着年均30%的增长。

  莫老爷以为,当大家都在摸索阶段,谁的模式能够走在前面,谁就能获得最大的竞争力并占得市场份额了。最后,不要忘了思考这个问题:再给刚刚跟碧桂园森林城市签署完合作协议的纳什空间3年时间,你认为,它能把规模做到大于第2至第20名之和吗?

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90后,女,自由撰稿人,笔名莫老爷,真名莫凡。

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