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从石库门群落到城市综合体 查公馆和大中里的文化与摩登

  2018-06-14 11:10:58   来源:房地产观察家  作者:戴小西 邹毅

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  城市更新并不是只有“拆”和“建”,还有“保留”和“传承”。

  这个6月,南京西路商圈内一座百年建筑“抢足了风头”。没错,它就是查公馆!与南京西路相邻,位于威海路路口的查公馆,外形上兼具江南特色与巴洛克建筑风格。这里也曾是民立中学的校舍,并于1999年被评为上海市优秀历史建筑。

  5月19日,经过香港兴业国际持续数年的精心修缮后,这栋百年人文建筑现已面向公众开放,成为连接上海过去与未来的全新人文坐标之一。百年老宅重焕一新,正如香港兴业国际集团有限公司董事总经理查懋成先生所说:“对查公馆这栋充满人文历史印记的老建筑进行修缮、让它重生,与香港兴业国际集团一贯尊人重土的理念是一致的。“

  于此同时,查公馆的开幕也代表了,长达16年的大中里片区改造项目,至此得以完整呈现。这块上海原先最全最大的石库门里弄之一,变身为集办公、商业、酒店、娱乐为一体的大型综合体,见证了上海近百年的商贾繁华、世事沧桑。

  一、旧式里弄群亟需“新生”

  回顾大中里片区的改造,可以追溯到上世纪90年代。彼时上海面临产业转型,进入全新的发展时期。转型的同时,也伴随着城市空间结构的重组,以适应后工业时代的城市发展。那时,上海开始大规模实施翻新工程,以旧区改造和城市建设为主导,提出了“一年一个样,三年大变样”的口号。

  位于南京西路核心地区的“大中里”,始建于1925年,这片英式石库门里弄群落,彼时是上海最大最完整的石库门建筑之一。111栋联排别墅,既有着西式风格的雕花门楣和英式“丰”字形的布局,又设置天井、前后客堂和晒台等,贴合中国传统民居生活方式,这是体现上海海派包容性格的作品。

  2000年后,南京西路高耸的现代化大楼一幢幢拔地而起,当年需要用金条抵租的石库门,开始显得与周边的环境格格不入。这片0.06平方公里的土地,一直保持着最原真的石库门生活状态,1600多户居民天天上演着“新版七十二家房客”。旧式的石库门没有抽水马桶,公用的厨房里几家合用一个灶头。石门一路沿街的小饭店在入夜后,随意堆放垃圾。“大中里”不再适合现代人居住。

  2002年12月,香港兴业国际集团以13.06亿港币从静安区政府手中取得了“大中里”地块的土地使用权。大中里的变迁自此拉开帷幕。

  二、对标世界顶级商业地段,南京西路商圈能级逐步提升

  大中里片区改造有一个巨大的背景,那就是南京西路商圈的重新再定位。

  2003年,上海市静安区区政府、规划局拟定了《静安南京西路发展规划》,明确提出要将南京西路在2010年前“建设成集国际性商务活动、高品级商业购物、时尚性生活消费、精致性城市景观于一体的城市中心,成为上海跻身于现代化国际大都市的标志性中心城区”。

  这样的定位让南京西路放眼世界,对比世界顶级的商业地段。如同巴黎香榭丽舍大街、纽约第五大道、东京的银座等等,无不例外具有一些共性:悠久的历史、独特的建筑、多元的客流组成、适宜的街道尺度以及丰富的商业业态。

  纵观南京西路百年发展史,也的确是最有条件跻身世界级商业街行列的。

  1、“远东第一城市”的魅力所在

  南京西路始建于清朝同治元年(公元1862年),是中国第一条西式马路,东起成都北路,西迄延安西路,全长3833米,穿越静安寺闹市地区,具有明显的区位优势。

  上世纪30年代,南京西路隶属英租界范畴,这里是上海中产阶层和知识分子的集聚地,集中了当时全上海最昂贵、最时尚的店铺,为日后南京西路摩登时尚的商业文化特质奠定了调性。

  2、改革开放后,大量外资涌入,繁华商业格局初现

  改革开放后,伴随着政策环境和经济环境的不断改善,南京西路得到不断的开发发展,不少实力雄厚的外资在这里落户。这里不仅有上海第一家利兹卡尔顿集团的波特曼酒店,沿街还汇集了众多老字号“王家沙”、“上海开开”、“绿杨村”等名特商店。但是,这个时期南京西路总体的商业零售布局比较分散,商业功能较单一,也没有核心品牌吸引客流。

  3、地铁贯通后,节点地段及功能区效应凸显

  1999年上海地铁二号线的贯通是南京西路商业格局变化的一个分水岭。

  地铁站带来呈几何级上升的人流量,土地的增值效应随之显现。地铁站给整体商业环境也带来了变化。南京西路从零散的、不成体系的商业格局演变为以地铁口为中心节点地段的多功能商业圈,业态更丰满,不同区域的功能型逐步凸显。

  最西端为文化观光休闲区,以静安寺站为中心,辅以静安寺庙、静安公园等特色景观;又有波特曼、锦沧文华等高端商务酒店以及展览中心补充商务功能。

  中段为高端商务商业区,以南京西路站为中心,“梅恒泰”金三角呈犄角对立。

  东段吴江路出口的人流量,曾给吴江路小吃一条街的后街文化一度带来辉煌。但相比静安寺和梅恒泰商圈的两大节点,这里的业态品质、城市形象明显落后,与南京西路打造世界级街区的定位不符,亟待更新。

  4、消费升级的大环境下,商业内容不断更新

  这时期的南京西路作为上海影响力最大的商圈,业态涵盖衣食住行的各个方面,商业商务融合共生,形成西段“金五星”、中段“金三角”的格局,但唯独东段的商圈不成气候。

  同时,随着电商的异军突起,“上写字楼,下商场”的综合体项目千篇一律,消费者对商业的要求发生改变,对消费的环境、空间、商品、服务、内容等都有着不一样的期待。

  可以说,市场需求的不断变化,推动了城市更新。南京西路的老牌百货和购物中心都进行了积极的改造,东段的大中里项目在这个时代背景下,被给予厚望。

  作为南京西路最后一块完整的地块,大中里地理位置独特。它北接南京西路,西临石门一路,南邻威海路,东靠青海路,位于南京西路的最东端,三条地铁交汇处,总占地面积约6.3万平方米,承担着南京西路东段节点性地标建筑的使命。同时,它又临近成都路高架,处于南京西路和南京东路的交界处。

  去年,大中里项目随着兴业太古汇的试运营逐步展现在世人眼前,这是一座具有独特文化气息和品牌地位的商业新地标,提升了整体南京西路商圈的能级。

  三、大中里的精品化复兴,是上海面向未来和致敬传统的城市更新样本

  南京西路和上海其他商业圈最大的不同是它不仅有丰富多元、业态组合配置合理,同时保留了大量传统文化、海派文化、名人故居及保护建筑。如静安寺、静安别墅、香樟花园、美琪大戏院等,这些都成为融合传统与现代的最具代表性的上海市旅游文化地标。

  马路这边是现代摩登的商场,另一边则是完整保留的老上海风貌;一边是最新的时尚地标,拐进后街又是另一派风貌。这才是南京西路独特的魅力所在。

  可以说,改造后的大中里项目是整条南京西路的浓缩和精华。它不仅拥有更为丰富的业态,在场地的规划设计上呼应原有地块的历史文化,更重要的是它对海纳百川文化的继承,才得以让上海市民感受到多元的创新与前所未有的体验感。

  1、节点地段地标性建筑“新旧共存”彰显区域文化

  大中里片区的改造正好逢迎了上海这段独特的地产业爆发的历程。上海始于1999年的房价飙升,以至于地价飞涨相同步,到了2005年左右,中心城区土地供应几近“断流”。一边是新批土地减少,一边是动迁成本高涨。

  考虑到土地的利用价值以及南京西路高端商圈的定位,香港兴业集团摒弃了原先将三分之二土地用于住宅的方案,主动提出把整块地变成商办组合,不仅提高了土地利用价值,也为整个区域内的楼宇经济带来大幅提高。

  于是,原本只有单一居住功能的旧式里弄群,成为了娱乐、办公、酒店、商业等多种业态组合的综合体。超大型商业综合体总楼面积约为32.2万平米,在南京西路商圈独一无二。其中购物中心面积10万平米。另有百年历史建筑查公馆、两幢甲级写字楼和两家精品酒店镛舍和素凯泰组成。

  新与旧在这里交替,也在这里共存。这里有百年优秀历史建筑,也有最IN的兴业太古汇。“爱混敢嗲”的定位,把客群定位在城市的年轻群体,与梅恒泰高端商务、嘉里中心侧重家庭亲子的定位形成差异,成为南京西路活力新站点,补全了南京西路的商业格局。

  2、大中里地块从规划到建筑风格,充分尊崇场地的历史

  今天的兴业太古汇兼备“古、今、中、西”的元素,老上海建筑特点和街道尺度得以保留,但又不是复刻石库门的建筑外貌,在现代的建筑中,融合了海派风格,打造的是一个优雅的文化聚集地和商务社交空间。

  大中里项目及周边整体规划

  对比纽约、伦敦等国际大都市的操作样本,作为上海如此心脏地段的城市更新,在当下紧凑城市的发展原则下,大中里的改造首先是提升了土地承载力和建筑容量,大幅拉高了容积率。其次,整体区域为了配合静安区的文化保护发展方向和原有的历史底蕴,采取开放式的设计风格,充分融合了周边的建筑风格与肌理和原址的背景故事。

  通过这张平面图,我们先来看项目周边四至范围内的发展布局。

  项目北临南京西路,吴江路步行街与项目内的步行道相接。在这个交汇区域里一幢独栋建筑,作为星巴克全球工厂店,成为世界知名打卡圣地。

  项目西面是主干道石门一路,矗立着两座甲级写字楼。在石门一路,结合地铁13号线出口处,设计半围合的广场,广场中心是一颗百年古树——广玉兰。这样的设计不仅缓冲了从地铁出来的人流量,也达到保护古树的目的。

  项目东临僻静的青海路,北接优雅有格调的威海路。查公馆和两家精品酒店则落在这块区域内,既保证酒店住客的交通便捷,又保持了独特的闹中隐居。

  3、传统时代特色的空间环境,得以最创新开放的活化利用。

  “大中里”自建造伊始就带着中西合璧的气质。21世纪初,吴江路小吃一条街名声鹊起,一度成为城中热点。 2018年,这片土地依旧热度不减。

  四、百年历史文化的传承

  城市更新并不是只有“拆”和“建”,还有“保留”和“传承”。 保留城市的记忆,传承城市的文化。创造生活的新场所,让城市的居民美好生活有承载的空间。现在的查公馆,曾经的邱氏老宅,经历了13天平移57米的奇迹。

  查公馆建于1920年,原是颜料大王邱氏兄弟的花园洋房,东西两座楼具有文艺复兴时期新古典主义风格。坐北朝南,外观厚重、雄伟。

  三层高的建筑,属于仿城堡式古典样式。立面对称,比例和谐。清水红砖墙,人字形屋面,红色平瓦铺盖。1999年被定为优秀历史建筑。

  上世纪三四十年代,邱氏大宅归民立中学所有。后西楼于90年代拆除,剩下的东楼年久失修,内部残破不堪,塔尖曾遭受雷击和火灾毁坏而拆除。历史老楼伤痕累累。

  优秀历史建筑承载城市记忆,该如何被妥善安置,是城市更新中需要思考的难题。

  21世纪初,香港兴业国际决定将东楼修缮一新,重现历史风采。为了适应整体地块的规范方案,老楼于2010年1月26日进行平移,历时13天,以每分钟约2厘米的速度移动了57米。

  邱氏老宅作为历史文化保护建筑,见证上海百年历史,企业接手比拼的绝不仅仅是资金成本实力,而是理念、责任和勇气,延续历史文脉,考验的不仅仅是老房子的保留,历史文化的精神遗存显得尤为重要。

  城市更新是城市规划中非常专业的词语。它的定义是:消费升级场景下的创新内容植入。城市更新的重点,在于那些被低估的,没有被挖掘的资产价值,通过创新改造,注入新的内容,激发新的活力。它的目标和意义远不止于建造几座地标式的建筑,核心是搭建提供城市人民生活和活动方式密切相关的公共空间,完善城市功能,使场地焕发活力。

  大中里项目,经过16年的打磨,诞生一张符合上海气质和个性的、独一无二的“城市名片”。随着城市的进程,这块土地上的内容必将持续改变,然而不变的是上海开埠后的就形成的创新、包容的文化气质,以及南京西路的繁荣繁华。

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邹毅专栏

邹毅专栏

  上海复世投资管理公司创始合伙人。长三角创意产业领军人物奖获得者,在国内商业地产和旅游项目综合开发领域拥有资深经验和丰富履历。本科毕业于上海交通大学,研究生毕业于复旦大学与美国麻省理工学院(MIT)IMBA,复旦大学校友导师。曾任职于著名证券机构 申银万国证券研究所,从事证券分析工作。著名跨国设计集团——洲联集团五合智库总经理,长期从事战略研究、产品研发、创新咨询顾问工作并任职房地产公司 总经理,独立操盘文化商业地产项目。

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