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真想实现“房住不炒”?得看金融是否真的能回归正途!

  2018-01-24 11:04:06   来源:陈方勇视点  作者:陈方勇

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  其实城市更新也好,不动产资产证券化也好,让人们选择是持有还是炒卖,最核心的利益诉求就是哪种投资更加合算。

  上个周末,我连续参加了两个高水准的业内论坛,一个是国际金融地产联盟在英国大使官邸举办的“2018中英城市更新及存量改造国际交流峰会”和中国资产证券化研究院在金融街威斯汀大酒店举办的“第二届中国资产证券化研究院年度论坛”,前一个论坛是我来问别人,第二个论坛轮到别人来问我。说起来这两个论坛代表的是两个完全不同的圈子,而两边谈论的话题在我这里一交汇就发现了一些很有趣的事情,有不少有意思的启发。

  先说第一个论坛给我启发。一个有意思的现象是:国内做的城市更新似乎都是苦大仇深的样子,付出了巨大的心血,得到的是难以匹配的回报,似乎就是为了实现个人理想才去做的牺牲;而去国外做城市更新(可能就是中资)却并不用考虑赚不赚钱的事,即使是市场化拿的项目,即使因为各种原因不得不退出(比如万达的伦敦项目),收益都是明显。我问他们为什么会是这样,综合大家的回答给我的一个重要答案就是:做城市更新投资首先需要设计好投资结构,需要利益各方(包括政府和最终用户)的深度参与,主要资金一定是长期权益性的投资,而不能是债性的融资。

  第二个论坛让我们讨论“不动产投资与资产证券化”,让我们展望2018年REITs能否有希望破局。我直言:这两年不动产资产证券化的井喷确实带给所有资产持有经营者以“退”的希望,但是各种“首单”现象也表明这些创新突破多多少少带有试点性质,发行主体或者做出了巨大让步或者就是用主体信用加以兜底。到目前为止,绝大多数的“类REITs”和“准REITs”产品其实还是债性融资,很容易理解为在涉房融资受限的情况下地产商们解决融资渠道的另辟蹊径(这点从龙湖冠寓的证券化发行上看的很清楚)。如果调控放松,地产商们又可以找到成本更低的融资渠道(比如企业债券),资产证券化业务还会如此兴旺吗?

  第一个论坛中铁狮门的陈志超总良言相告:城市更新里有太多不确定的因素,在法规不健全的地区(比如中国)就存在太多赌博的成分,就是勇敢者的游戏,不可不慎重!第二个论坛中新派公寓的戈宏兄呼吁:不动产的资产证券化应该有政府主导的资金参与引导,才可能建立长效机制!我个人的体会则是:抑制民间的过度投机导致的资产泡沫,以各种“限”代表的封堵政策只能一时治标的对策,治本则需善加疏导,一定要给这些资金以合适的出口,才可能真正的化风险于无形,而不是变成悬在每个人头顶的堰塞湖!

  其实城市更新也好,不动产资产证券化也好,让人们选择是持有还是炒卖,最核心的利益诉求就是哪种投资更加合算。这种“合算”当然就是基于风险收益率的考量,既然大多数人都是风险厌恶型的投资者,那么要想让“房住不炒”真正成为主流就一定是当持有的长期投资收益率高于波段炒卖的平均收益率成为常态。当人们的心理预期一直是“单边上扬”的市场,就不可能抑制炒卖,股市如此,房市也一样。

  对于REITs的期待我是从2008年等到了现在,真是“十年”之痒。很多人认为REITs迟迟不能出台的障碍在于税收政策,其实对于商业地产圈来说大家心里明白真正的障碍是资产收益率太低。这是由两方面的原因造成的,一方面是水涨船高下的资产不断泡沫化,另一方面则是过度的同质化供应导致的普遍经营困难。我一度寄希望于找到“便宜”的资金(比如险资)和“便宜”的资产(比如不良资产)来解决这个难题,但经过这么多年的努力,发现一来通过纯粹的市场合作是不可能找到所谓的“低成本资金”的,二来但凡出现明显低估的资产一定在其它方面需要预留更多的风险补偿,所以能做成的一定都是“特殊机会”。而REITs要想成为一种主流的公募产品,又怎么能把希望寄托于“特殊机会”呢?

  幸好伦敦给了我们另外一个视角。一个老牌资本主义国家的核心城市,经历了几百年的发展仍能保持其旺盛的活力,一个很重要的原因就是产业不断升级,不断有年轻的势力不断注入!当来自伦敦的朋友告诉我们如今的伦敦除了传统认知的欧洲的文化中心和金融中心之外,还正在成为科技中心、生命科学中心!你在伦敦看到的代表创新孵化的WeWork这样的新型办公中心可以付得起高租金去租最核心地段最贵的沿街底层商铺!铁狮门说他们在伦敦做的城市更新基金最低的投资收益率年化都能达到18%!说明了什么?城市更新的核心动力就来自于产业更新!只有这样的城市才会不断的创造财富,才可以支撑资产的不断增值!

  也许,当有一天国内的资本也不再仅仅以地产思维来看待资产,而是以更高维度的产业视角来布局城市;当从事城市更新或者说存量资产投资的资金不再仅仅是机会性资本或者仅仅是地产私募基金,而如黑石、华平、铁狮门等一样可以深度把握资产增值链上的各个环节;当“融”不再仅仅是融钱,“投”不再仅仅是投钱,“管”也不再仅仅是管钱,我们才可能真正找到一切资产的最终“退”路!那时,即使还没有REITs,又有何妨?

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陈方勇专栏

陈方勇专栏

  陈方勇先生,中国最好的地产+创新创业者联盟——佰仕会发起人。曾合伙创立佰仕信基金,曾任中国首支商业地产基金高和资本副总经理、阳光新业旗下阳光厚土基金总经理,精通商业地产机会并购基金及商业地产散售模式,超过六年的持有型商业地产投资经验,曾就职中铁建设、首创置业的工程建设、战略投资和资本运作部门,拥有十年以上的房地产投融资经验,曾负责投资总规模近百亿。中国地产基金百人会、佰仕会地产+创新创业者联盟发起人,中国房地产学会副会长,全经联金融投资委员会副主任,中经联盟土地与金融专委会副主席,还被聘担任清华大学房地产总裁班、浙江大学房地产董事长班、百锐地产大讲台特邀讲师等。

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