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海尔

公寓路子没走对 包租模式再牛也超不过汉庭和七天

  2018-06-11 17:19:09   来源:存量地产观察  作者:刘策

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  拿房能力、融资能力、运营能力都是1.0版竞争模式,资本运作才是2.0。

  长租公寓最近又迎来不少史诗般的大利好:住房租赁REITs、住房租赁ABS、保险资本入市、集体土地入市等......

  但这只是万里长征走了第一步。

  笔者认为,对于绝大部分租赁企业来说,这个利好并非雨露均沾,阳光普照,能够享受到政策面的还得是国家的亲儿子,除非能够傍上政府或国企的大腿,或者你已经是行业龙头,否则,这个事情跟你关系并不大,甚至,可能你接下来的生存环境会更恶劣。

  对于大部分租赁运营商而言,最关键的还是要打磨自己的商业模式。

  一、公寓做的再牛,也超不过汉庭和七天

  目前长租公寓,如果采取包租模式去做,笔者的判断是,做的再牛,也超越不了十年前的汉庭和七天,原因有三:

  第一,长租公寓业态属于在空间维度和时间维度坪效双低的业态,在空间维度,长租拼不过其他业态,在时间维度,长租公寓又不能通过时间切片,来提升空间的时间价值,提升坪效,长租公寓如果没有一个很强的系统,实现长短租结合,很难拼过汉庭和七天。

  第二,二房东红利已经消失。过去汉庭和七天,通过长租约充分享受到了二房东租赁差价的红利,而现在对于长租公寓来说,竞争非常激烈,租赁价差早就消失,已经没有二房东红利。

  第三,长租公寓目前可想象的盈利模式还没有出现,长租公寓究其本质就是一个住宿,现在畅想的很多商业模式,要么是忽悠投资人,要么就是吹牛逼。要是能够实现,彩生活和万科物业坐拥几亿平的物业,而且全是高价值业主,早就实现了。

  所以,如果是二房东式的租赁运营商,不管你现在多大体量,商业模式本身不性感就是硬伤,因为低坪效,且没有了二房东红利,商业模式扩展空间也有限,公寓企业如果包租,即使干到行业第一,哪怕百万间,未来估值也超不过汉庭和七天。

  二、运营能力很重要,但不是通过坪效来变现,而是通过资产价值提升来变现

  运营能力很重要,笔者从不质疑这一点。

  但是我们看美国公寓,为啥重资产持有是主流?除了美国金融体系发达,租赁收益高过贷款利率等因素之外,最关键的就是运营商价值兑现要靠资产价值来体现。

  比如一个运营商,运营能力很强,那么你把房子坪效从4块提高到了5块,那么你享受的也就是1块钱超额利润,但是对于资产来说,按照估值模型,如果乘以20倍市盈,那么资产估值提升的就是20块,换句话话,你辛辛苦苦赚一块,资产所有者搭便车赚了19块,所以最终运营商都会变成资产方,自己做地主而不是做长工。

  特别在国内,这一点体现的更明显,包租来的房子,怎么投入是个大问题,特别是租约要是短的话,毕竟不是自己的,但要是自己的物业,就没有这个顾虑了,因为装修的好,运用得好,最终这栋物业值钱了,受益的是你自己。

  三、拿房能力、融资能力、运营能力都是1.0版竞争模式,资本运作才是2.0

  过去,看公寓,主要都是看谁拿房能力强,融资能力强,运营能力强,谁在某块做得好,谁就有可能脱颖而出。

  但是现在笔者认为,这种模式还是农民种田的模式,是走楼梯,想象空间还是有限,未来属于会资本运作和资源整合的人,那就是坐火箭,乘电梯。

  就像房地产开发商,现在还在研究哪里拿地,哪里布局,怎么多找几块地,怎么算账的企业,都落伍了,牛逼的企业早就在做收并购,直接收购一家企业进入新城市,减少十年奋斗,更牛逼的就像宝能这类,通过各种资本运作手段,控股各种上市公司,瞄着KKR和黑石去了。

  做公寓也是如此,还在拼拿房、拼运营能力,拼资金的,都是战国时代的1.0打法,高手现在已经布局2.0了。他就在旁边看,等你做起来了,直接把你收了,干了半天,你都是在给别人打工。

  一切都在混沌之中。

  本文系迈点专栏作者授权转载文章,转载请注明来源,如有争议,请及时反馈至邮箱:news@meadin.com。

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刘策专栏

刘策专栏

刘策,《存量地产观察》公众号总编,佳兆业集团战略研究院/经济学院院长,北京师范大学珠海分校不动产学院客座教授,清华大学深圳研究生院金融硕士班讲师,广东省公寓协会专家委员会主任委员,广东省房地产协会专家委员会委员,河南省公寓协会特聘专家顾问。聚焦房地产存量运营及创新业务研究,曾主持或承接多项住建部及省市政策研究课题,先后对话数百位地产生态链总裁,发表专业类文章近 100 篇,曾合著国内首部存量地产主题著作《掘金存量地产:房地产存量经营新生态》、房地产畅销书两部:《成本制胜:微利时代再造房企核心竞争力(第二版)》和《房地产项目运营最佳实践(第二版)》,均由中信出版社出版。

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