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中美贸易战会让房地产调控放松吗?

  2018-06-22 09:35:07   来源:存量地产观察   作者:刘策

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  特朗普搅局,能否阴差阳错救房地产一命?

  这两天,中美贸易战可以说举国关注,市场蔓延一片悲观情绪,担心“内忧外患”,特别是中国股市出现了这两年以来罕见的暴跌,股民损失惨重,市场一片哀嚎。

  对于楼市关注者而言,大家纷纷猜想,中美贸易开打,稳增长压力凸显,是否会刺激政府放松房地产调控,通过房地产来托底经济呢?要是这样的话,是不是意味着特朗普搅局阴差阳错就救了房地产一命?

  笔者认为,我们过高估计了中美贸易战的影响,也不可能让政府放松对房地产市场的调控,但后续政策趋于稳定,并且通过定向降准来加大对相关领域的金融支持应该会是政策选项。接下来笔者从几个层面来来进行分析:

  一、中美贸易战对中国经济影响其实没有那么可怕

  中美贸易战对中国经济影响其实并不可怕,这主要是因为:

  第一,对我国出口整体影响非常有限。根据社科院的统计,第一轮500亿美元对我们总的贸易额的影响非常有限,也就是0.73个百分点,对总的出口也就0.75个百分点。对美国来说,对总体贸易额的影响就0.77个百分点,对它整个出口也就是0.83个百分点。这个影响程度是很小的。

  第二,贸易战是表象,利益博弈才是实质。笔者非常赞同股神巴菲特对此的观点,中美贸易战并不值得过分忧虑,特朗普在贸易战中的激烈言辞只是其谈判手段,中美最终还是要坐下来谈,达成协议。

  第三,中国不怕遏制,也有条件应对遏制。在70年前,中国一穷二白都敢跟美国挑,别说现在已经成了世界第二经济体,我们大可不必过于悲观:一则有基础,我国经济内生动能增强,经济有韧性;二则可控,包括我国的去杠杆,虽在一定程度上对经济有压力,但在 “稳中求进”工作总基调下,失控的可能性并不高;三则美国挑起贸易战,不是没有成本和代价的,是伤敌1000,自伤800。半斤对八两,谁也占不着便宜。尤其对中国来说,这只是复兴和崛起路上小小的浪花。

  二、中国会放松房地产调控来托底经济吗?

  这是不可能的,原因在于:

  第一,没有放松的基本条件。通过对房地产市场量价的分析,笔者认为,调控下房价涨势尽管已被摁住,但目前报复性上涨压力很大,目前从全国主要城市的表现来看,大都处于需要补库存的阶段,房价涨幅回落到投资窗口期,一线城市和各重点城市房价目前基本都处于历次短周期下的低点,去化周期则大部分都到了12个月以下甚至几个月的预警区间,政策不具备放松的条件。之前笔者在文章《刘策:房地产市场已从“土狗”变成“藏獒”,新房,会不会绝种?》中已有详细说明,在此不再赘述。

  第二,政治声誉影响极大,调控决心空前。14的刺激政策已经用了一轮,结果15,16年房价的暴涨让政府就非常被动。早在15年,笔者就旗帜鲜明的指出,本届政府房地产刺激牌已经打完,在任期内很难再有实质性的放松。所以本次调控,政府调控决心和意志史无前例。下定决心进行供给侧的改革和调整,优化产业结构,通过控房价来控租金,斩断资金流向房地产的惯性,防止实体经济受到高地租、融资难的冲击。

  三、房地产会垮掉吗?美国能够遏制住中国的崛起吗?

  答案都是否定的。

  对于房地产来说,目前中国城镇化才到中途,房地产市场本身有其发展的内生动力,只是在政策严控下,房地产市场已经进入限制性发展新周期,而当限制成了常态,这个时候房地产市场又会重新去寻找市场的均衡点,市场是客观存在,打压也消灭不了的。

  只不过对于开发商而言,过往的高杠杆发展模式,一方面与政府主基调不符,另一方面在发展过程中也会面临越来越大的风险,因此,驱动房地产企业从过往的高杠杆模式,依托财务杠杆走向依靠专业能力,依靠经营杠杆,实现运营驱动,周转驱动和创新驱动,将成为开发商的必然选择。

  而对于中美贸易战,坊间一度批评政府抛弃了过去“韬光养晦”的策略,其实笔者认为,这都并不重要,要和平统一台湾,不秀秀肌肉是不行的,要重返世界之巅,没有难度和阻挡也是不可能的,或早或晚,都在那里。越早,对我们的警醒和帮助反而越大。

  再个,这次中美贸易战,如果美国没有把中国打趴下,本来中国可能还没想跟美国对着干的,结果干了一次发现美国也就这样,胆子反而壮了,估计这是美国没有预料到的。就像校园里小男孩跟大男孩打架,原来小男孩总担心打不过大男孩,老是躲着走,结果有一天还是不小心干上了,突然小男孩发现大男孩力气也就那么大,奈何不了他,从此小男孩扬眉吐气,成了校园孩子王。

  当然,笔者觉得美国这次是对中国完全误判了,美国很忌惮中国制造2025,其实,这有什么忌惮的呢?哪有政府一支持产业就发展起来了?在信奉市场经济的美国,竟然相信通过政府扶持能够把中国制造2025搞起来?

  作为笃信国运、坚信中华即将重返世界之巅的乐观派,笔者坚信,谁也阻挡不了中华复兴的伟大进程,而我们,都将是这一伟大历史进程的见证者,建设者和贡献者。

  本文系迈点专栏作者授权转载文章,转载请注明来源,如有争议,请及时反馈至邮箱:news@meadin.com。

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刘策专栏

刘策专栏

刘策,《存量地产观察》公众号总编,佳兆业集团战略研究院/经济学院院长,北京师范大学珠海分校不动产学院客座教授,清华大学深圳研究生院金融硕士班讲师,广东省公寓协会专家委员会主任委员,广东省房地产协会专家委员会委员,河南省公寓协会特聘专家顾问。聚焦房地产存量运营及创新业务研究,曾主持或承接多项住建部及省市政策研究课题,先后对话数百位地产生态链总裁,发表专业类文章近 100 篇,曾合著国内首部存量地产主题著作《掘金存量地产:房地产存量经营新生态》、房地产畅销书两部:《成本制胜:微利时代再造房企核心竞争力(第二版)》和《房地产项目运营最佳实践(第二版)》,均由中信出版社出版。

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