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开发商将出现一大批休克鱼 中国版黑石正破茧而出

  2018-06-26 11:31:03   来源:存量地产观察  作者:刘策

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  房地产的并购潮仅是小荷才露尖尖角,未来,PE巨头将统治中国房地产,中国版的黑石正破茧而出。

  休克鱼这个概念,最早是海尔提出来的,海尔就曾因激活休克鱼的战略名扬海内外,成为各大商学院的经典案例。而这一幕,正在房地产行业发生。

  在这两年金融去杠杆的大环境下,一大批开发商将由于资金收紧,融资难而面临现金流断裂的威胁,活生生房地产版的休克鱼。那么谁又将成为房地产界的“海尔”呢?这对行业意味着什么?

  一、房地产并购大时代已拉开序幕,宝能举牌万科只是缩影

  房地产行业集中度不断攀升已经成为众所周知的事实,那这对房地产行业有什么影响呢?

  从近的方面看,可以看到这两年房地产行业收并购频繁,融创、阳光城更是通过收并购实现了企业的跨越式发展。如何解读这种现象?

  很多人可能会从新的拿地模式角度来考虑,这当然是对的,但是笔者认为这并不能完全概括此现象下的实质。

  笔者认为,收并购表象是拿地模式,背后是行业发展进入了新阶段,房地产的资本运作和并购大时代来临。

  万科曾比喻自己要做好农民种好地,背后的含义就是通过做强房地产各链条,成为经营绩效突出,运营能力强,有核心竞争力的企业,大部分房企经营模式都属于此类。

  而名不见经传的宝能,却差点入主万科,差点让万科改姓宝了,这又为何?笔者理解这是一种升维打法,企业经营干不过你,但是我可以通过资本运营来打败你,来控制你,农民干得再好,也是为地主为资本打工,宝能在杠杆收购,资本运作,产融结合这块,无疑要甩万科好多条街。而这种打法,现在还是星星之火,但未来将成为房地产新的主流模式,是会成燎原之势的。

  从行业典型的收并购来看,可以小马拉大车,交易对价可以撬动6倍+的权益货值,而交易对价通过杠杆收购,可以实现20-30倍的财务杠杆。

  二、金融去杠杆将使开发商出现一大批休克鱼,能否激活关键看两大技能

  今天下午,中国人民银行决定,从2018年7月5日起,下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。

  这条消息引起很多业内人士关注,这对当前紧张的资金形势无疑是个利好,但是,这是否意味着房地产好日子又来了,大家可以喘口气了呢?当然不是这样,一个这不代表房地产调控放松,二个,受益的还是龙头还是行业五十强企业。

  所以,对于大部分中小开发商而言,资金紧张融资难将不会出现大的改观,现金流风险仍然存在,而且随着下半年债券到期偿付,这就意味着开发商将出现一大批由于现金流断裂而导致的休克鱼。

  谁能激活这些休克鱼?一靠运营能力,就是万科说的做个好农民的能力,二靠资本运作,懂得杠杆收购,做个好资本家的能力。

  图表来源:《私募帝国:全球PE巨头统治世界的真相》

  就像上图,里面有两大核心环节,第一个,杠杆融资,要能够吸收社会资本,通过财务杠杆撬动大标的,而这又依赖于第二个,就是运营能力,既能够将休克鱼起死回生,别人干不好你干得好,又能够以此为敲门砖,让社会资本放心支持你。

  首先,是如何用好杠杆。从融创案例来看,通过基金平台、并购贷等金融工具开展杠杆收购,使自有出资降低至10%-20%。

  一般银行、信托可提供不超过收购总价60%的并购贷,私募基金更可提供更高杠杆的中间级资金,使并购方自有出资20%-30%即可完成收购。这样的杠杆收购在宝能入股万科、万科收购印力集团以及其他项目并购的案例中应用非常广泛。

  其次,是有很强的运营能力。具体来说,就是,你周转快,能够比别人更快实现现金流回正,这就降低了自有资金占用,降低了现金流断裂的风险,另外,你有更高的溢价,更强的成本控制能力,别人不赚钱你能赚钱。就像融创和恒大这样。

  三、PE巨头未来将统治中国房地产

  房地产的并购潮仅是小荷才露尖尖角,未来,PE巨头将统治中国房地产,中国版的黑石正破茧而出。

  这主要反映在两大市场,房地产增量市场和存量市场:

  在房地产增量市场,并购将成为房地产发展过程中的新常态,通过这种模式,实现龙头企业更快的做大做强,提升行业集中度。

  在房地产存量市场,PE基金将崛起,通过城市更新,旧房改造,依托金融杠杆和运营能力,实现房地产外在功能提升和内在内容升级,将成为房地产发展的两条主线。

  而在这两块,谁获得了先发优势,谁致力于在这两块提升行业竞争力,谁就将在未来统治中国房地产,成为房地产的执牛耳者。

  本文系迈点专栏作者授权转载文章,转载请注明来源,如有争议,请及时反馈至邮箱:news@meadin.com。

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刘策专栏

刘策专栏

刘策,《存量地产观察》公众号总编,佳兆业集团战略研究院/经济学院院长,北京师范大学珠海分校不动产学院客座教授,清华大学深圳研究生院金融硕士班讲师,广东省公寓协会专家委员会主任委员,广东省房地产协会专家委员会委员,河南省公寓协会特聘专家顾问。聚焦房地产存量运营及创新业务研究,曾主持或承接多项住建部及省市政策研究课题,先后对话数百位地产生态链总裁,发表专业类文章近 100 篇,曾合著国内首部存量地产主题著作《掘金存量地产:房地产存量经营新生态》、房地产畅销书两部:《成本制胜:微利时代再造房企核心竞争力(第二版)》和《房地产项目运营最佳实践(第二版)》,均由中信出版社出版。

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