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轻资产模式是空手套白狼 还是舍不得孩子套不住狼?

  2018-07-09 10:33:17   来源:存量地产观察  作者:刘策

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  轻资产模式需要扎实的专业积累,要有在行业领先的管理效率才能打动资本方,除了专业能力,还需要金融能力。

  在国家严调控、去杠杆的大势下,房地产传统的三驾马车“高利润、高周转和高杠杆”要么熄火了,要么跑不动了,此刻的房地产,就像一匹艰难负重前行的骆驼,谁也不知压垮骆驼的最后一根稻草来自哪里。

  轻资产模式,轻装上阵,空手套白狼,无本万利,成了开发商不约而同的理想选项,但是轻资产该怎么玩?谁有资格玩?要怎么才能走出来?

  一、轻资产模式与其说是“空手套白狼”,不如说是“舍不得孩子套不住狼”

  很多房地产企业所想象的轻资产,就是用极小的自有资金,再靠自身信用通过融资,最好拿地都能拿金融机构资金,从而尽可能撬动最大的货值。这相比传统模式已经有很大进步,但这本质上还是依托高杠杆基础上的发展模式,并非实质意义上的轻资产。

  因为这种模式,企业发展还是受企业自身资金、信用等的制约,虽然自己出资少,但资金和收益风险还是全部由自己承担,特别在资产价格受到调控抑制时,风险更为突出。所谓的投入少,并没有降低企业风险,只不过是通过企业信用背书降低了出资比例,最终如果出了问题,还是要企业来兜底的。这本质上依赖企业信用进行的高杠杆融资。

  真正的轻资产,依仗的不是财务杠杆,而是经营杠杆,靠的是专业能力,资金不再是企业发展的天花板,因为资金会有大量的合伙伙伴来出,自己卖艺(经营能力)不卖身(钱)。

  比如绿城这么多年在高端产品领域的积累,所以可以把绿城代管代建输出来,通过自己的专业能力和品牌玩别人的钱,这是轻资产。像新派公寓REITs,新派公寓作为管理方,可以自己不投入,通过基金管理可以获得管理费和25-45%的利润分成就是例子。

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  这就是轻资产模式的诱惑,自己做GP,可以不出资,或者出5-10%的钱,可以撬动100%的LP资金,但是GP可以获得项目30-40%(一般是20%)的利润提成。

  表面上轻资产是空手套白狼,但是没有前期扎实的经营能力积累,没有超出行业水平的操盘能力和品牌实力,就是“舍不得孩子套不住狼”,这“孩子”就是经营能力。

  二、轻资产不是谁都有条件玩,是不是挂羊头卖狗肉,关键就看盈利模式变没变

  所以大家都想做轻资产,但是有很多是挂羊头卖狗肉,区别是否是真正的轻资产,最核心的,就是看盈利模式有没有变化。

  在轻资产模式下,企业盈利模式转为管理费+超额收益提成,获得是费率收益,与资管规模和经营效益密切相关。而这核心体现在经营指标上,如周转效率、品牌溢价能力,成本控制能力,坪效、出租率、EBITDA等各种指标上,针对开发和租赁不同领域。

  三、轻资产模式要成功,专业能力只是一方面,最关键是要具备金融能力才能发挥威力

  轻资产模式,不是说运营好、经营坪效高就是好企业,就是成功企业,这样干的再好,你也只是个好保姆。

  轻资产的威力如何发挥呢?关键看的不仅仅是专业能力,专业能力没有插上金融的翅膀,也是飞不起来的。

  轻资产模式,除了专业能力,还需要的是金融能力,我们看到,所谓的金融能力,一方面要有基金募集能力,另一方面要有金融产品的设计能力。

  这分别是什么意思呢?所谓基金募集能力,就是你要找到很多愿意把钱拿给你玩的人,这就依靠你的专业能力,你比他们自己玩玩的更好,赚的更多,别人当然愿意让你玩,这就靠自我推销了。

  而所谓金融产品的设计能力,指的是你面临的很多愿意出钱的客户偏好是不一样的,有的风险承受能力强,有的弱,那就要能够根据客户的需求匹配不同的资产包,比如,以一个城市更新股权基金而言,风险承受能力强的可以参与最前期,一旦成功获得最高收益,低的,可以参与后期,等项目看得见摸得着时再投入,这就需要运营方能力针对开发的各个阶段能够设计不同风险等级的产品,满足客户多梯度多元化的需求。

  总之,轻资产模式需要扎实的专业积累,要有在行业领先的管理效率才能打动资本方,另外,除了专业能力,真正能够促使轻资产转型成功的,还需要金融能力,所以最终轻资产成功的企业,都是专业能力和金融能力都非常厉害的企业,缺一不可。

  本文系迈点专栏作者授权转载文章,转载请注明来源,如有争议,请及时反馈至邮箱:news@meadin.com。

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刘策专栏

刘策专栏

刘策,《存量地产观察》公众号总编,佳兆业集团战略研究院/经济学院院长,北京师范大学珠海分校不动产学院客座教授,清华大学深圳研究生院金融硕士班讲师,广东省公寓协会专家委员会主任委员,广东省房地产协会专家委员会委员,河南省公寓协会特聘专家顾问。聚焦房地产存量运营及创新业务研究,曾主持或承接多项住建部及省市政策研究课题,先后对话数百位地产生态链总裁,发表专业类文章近 100 篇,曾合著国内首部存量地产主题著作《掘金存量地产:房地产存量经营新生态》、房地产畅销书两部:《成本制胜:微利时代再造房企核心竞争力(第二版)》和《房地产项目运营最佳实践(第二版)》,均由中信出版社出版。

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