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高利润来自于七分设计三分管理

  2018-08-07 13:41:26   来源:李志轩  作者:陈新

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  酒店之间的价格竞争核心是成本费用的竞争,而酒店很大一块费用是能耗和设备维护费。

  中国酒店的发展如火如荼,而方兴未艾的房地产业所投资的酒店占了其中半壁江山,很多房地产老板对酒店多半是门外汉,复制模仿是他们建设酒店的基本路径。但各自的酒店情况不同,盲目的模仿很可能带来不利的后果,为了让更多的酒店投资人少走弯路,经陈新先生同意,本公众号计划分十次分享陈新先生新作《如何走出中国酒店建设和管理的误区》中的部分内容。

  业主花巨资建酒店,是希望收回投资成本,尽可能地谋取利润。可在许多业主的脑海里一直存在一个误区,以为酒店工程完工后,把钥匙交给一个有本事的管理者,酒店就会像印钞机一样生出钱财。于是,业主在酒店工程即将结束时,才忙于寻找酒店管理公司或招聘贤人能士;殊不知,一个酒店在设计的各个环节把握不好,哪怕聘请的管理者有“三头六臂”,也是不会有好回报的。一直以来,我和所有企业管理者一样,崇尚“管理出效益”的名言,并且在培训和实践中推而广之,直到一个“留得残荷听雨声”的秋夜,我坐在无锡一家自己管理的别墅型酒店的凉亭里,忽然感到过去对酒店认知的失误和幼稚。可以毫不夸张地说,酒店的效益70%来自设计,而管理至多占30%,这个颠覆性的思想改变是在1999年。从此,我紧紧抓住设计这个灵魂,做一家酒店火一家:酒店投资少,效果好,经营有亮点,管理成本低,经济和社会效益取得了双丰收。

  我认为,酒店设计应包括选址、外形、建筑、机电、装饰及酒店经营管理六个方面,所以,酒店设计准确地说应称酒店总体规划设计,上述的六项设计内容是互为关联、必须在设计时通盘兼顾的。既然酒店设计涉及多门类、多学科的知识,那么,业主在确定投资酒店时就应组建一个有力而完整的设计班底,由投资专家、建筑师、机电和室内设计师及酒店管理专家参加,请一家熟谙酒店设计的室内设计公司牵头,对酒店进行总体规划设计。

  首先,酒店选择在何处极其重要。五星级酒店不应选建在城市中的低消费区域,而一家旅游别墅型酒店也不应建在闹市区。我去过一家四星级酒店,由美国一家著名的酒店管理集团管理,地处闹市,但餐饮客房生意一直清冷,原来汽车进出该酒店极不方便,交管部门对出租车更有时段限制,看来选址不当为该酒店的经营埋下了祸根。

  其次,酒店的外形设计也很重要。一个外形设计具有鲜明个性的建筑无疑会给人们留下难忘的印象,同样也为其收益打下良好的基础。我国改革开放前的城市建筑比较单一,虽然酒店业是最早引进的行业之一,但引进的主要在室内设计和酒店管理方面,而酒店的外形设计未得到足够的重视。所以,我们过去在国内很少看到,诸如美国拉斯维加斯、土耳其伊斯坦布尔、法国巴黎等地一批极具想象力外形的酒店,这也是我们许多酒店开业后花大量资金做广告打不响、经营多少年还亏损的原因之一。现在我国的酒店外形丰富了许多,但这类酒店由于是异形,建设成本高,卖价不高的酒店不宜选用。大凡四星级以下的酒店,建议外形中规中矩,以火柴盒外形为宜。顺便提及的是,多数酒店的外墙颜色应该选用暖色调,冷色调宜用在医院、学校、写字楼等需要安静的楼体外墙上。

  建筑与机电以及室内设计是息息相关的,三者的设计应在确定了酒店功能布局以及所使用的主要设备后才能进行。比如,高层的酒店建筑必须设有设备转换层,而建筑设计就须处理好转换层的层高;高层酒店一般要考虑裙楼的设计,没有裙楼的酒店很难合理地布局;厨房和设备用房究竟需要多少面积;多功能厅是否可以减少立柱避免影响使用效果;又比如功能布局未敲定前,厨房和客房卫生间设计就不能降板,以免造成返工。别墅型酒店在选择空调主机时应区别于高层酒店,否则浪费能耗,管理麻烦,因而在建筑设计时要充分考虑不同空调机房的设置和面积;还有,若墙体采用轻质材料,在建筑结构上可考虑减少钢材和水泥用量,大大节省土建造价,等等。

  许多业主和管理者往往注重室内设计,而忽视了机电设计。其实,酒店之间的价格竞争核心是成本费用的竞争,而酒店很大一块费用是能耗和设备维护费。这就给酒店的建设和设计者们提出了一个课题:如何做好机电设计,如何选好机电设备?空调系统设计得不好,餐厅包房就会出现新风不足、冷热不均的现象。比如冷却塔,若选用无风扇型,其噪音小,维修量低,飘水量近乎零,大大降低了运行成本。再如水泵阀门,设计时注重品牌质量,否则日后的维修费及跑冒滴漏的费用会很高。智能化管理已越来越普遍应用于酒店之中,若设计好智能化系统,非但能迅速收回投资成本,且能提高酒店的服务水准,节省人力资源,保障设备运行的安全和可靠。人工智能的引入,节省了人力成本,解决了用工越来越难的问题,还增加了服务卖点。

  如果说机电设计能够为酒店管理带来效益的话,室内设计则能给酒店的经营带来不可估量的回报。我国过去高星级酒店的室内设计大多由境外设计师完成,因为那时我们还没有一家专业的酒店设计公司,有些由我们国内设计的酒店,其设计不是交由建筑设计院承担,就是由装饰工程公司在施工中标后一并完成。有些业主认为,让装饰公司设计酒店还可以省去一笔可观的设计费用。其实,无论是建筑设计院还是装饰工程公司,都缺乏懂得酒店总体规划设计的人才,他们既缺乏机会走出国门接受新的酒店设计理念,也很少去国内的高星级酒店感悟酒店经营管理的内涵;他们只知道按照星级评定标准刻板地将功能强填进设计中,而不懂针对各种酒店不同的结构和需要去合理地安排流程;他们只考虑用高档的装饰材料将酒店装扮得美观豪华,而不注重在“以人为本”及个性特色上下功夫。让施工中标的装饰工程公司同时负责设计,看似可免去一笔设计费,其实由于少了专业设计公司的监督,缺乏对于装饰总价的控制,也失去了对总体效果的把握,还会产生施工质量听之任之,施工费用额外增加,整体装饰效果缺乏和谐等弊端。另外,单从酒店经营管理上看,由专业酒店设计公司设计的酒店,不但管理流程通畅,节省大量的管理成本,而且经营上有卖点有亮点,给业主带来可观的收益。可以毫不夸张地说,找准了酒店专业设计公司,花上一笔设计费,产生的可能是数十倍、数百倍的效益和回报,这种钱花得值。

  最后,谈谈酒店经营管理的设计。一切设计都应以酒店效益为最高目标,所以设计者在设计时就必须先行考虑到日后酒店管理者将面临的难题,比如所有走道和卫生间的吊顶就可以采用软膜天花,造价低,施工快,提高吊顶高度,维修起来很方便。比如在设计家具时应尽量简洁,线条不要多,这样便于整理房间。在设计房间灯具时尽量摒弃诸如落地灯、台灯的应用,代之以顶灯、壁灯或者槽灯,既减少投资,也方便客人使用,减少服务员清洁时间。客房可以取消书桌,代之以一张多功能桌:可以写字,可以上网,可以吃饭喝茶,可以打牌下棋。再如,设计者要根据酒店的定位来设计,若以接待商务散客为主的酒店就应多设计些单人大床间,只要房间面积允许,所有单人间的床应设计成2m宽,双人间的床应设计成1.35m宽。普通的单双间没必要设浴缸,客房卫生间也无须设电话。为方便迅速查房,大大减少客人遗留物品的概率,降低造价和维修成本,又不会影响客人使用要求,建议房间取消柜门和抽屉,没有实际意义的柜橱也酌减或取消。

  一个好的总体规划设计是酒店经营管理成功的一半,因此,业主在投资酒店前必须找准专业的酒店设计公司,把设计当作大事来抓。业主可多提些建议,少些行政干预,更不要对设计方案用粗暴的方法武断地否定;业主也不要轻信一些亲朋好友的所谓好点子,因为他们毕竟不懂酒店内涵,他们无须承担责任;业主也不要轻信一般酒店管理者的意见,因为他们只从管理方面考虑,而建设酒店和管理酒店是截然不同的,遵守各种规范是建设酒店的前提。总之,业主投资酒店必须要有定力,找对了人就不要患得患失,朝令夕改。业主应明白一个道理:设计师们多少个日日夜夜的智慧结晶,就是日后酒店的滚滚财利。

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  作者简介:陈新,南京人,中国作家协会江苏分会会员。1981年进入南京金陵饭店筹建处任英文翻译和培训老师,1983年金陵饭店(五星)开业后,先后任职于前厅部、营销部、总经理室、工程部和商场部。1997年任南京金鹰国际酒店(五星)行政总监。1998年任沈阳金都饭店(四星)执行总经理。1999年至2002年,任南京黄埔大酒店(四星)总经理兼无锡蠡湖宾馆(三星)总经理。2003年至2004年,任长沙君逸康年大酒店(四星)常务副总兼工会主席。2005年至2007年,任长沙时代帝景大酒店总经理。2008年任长沙隆华国际酒店(五星)总经理。2009年任黑龙江齐齐哈尔汇博集团总经理兼君汇国际酒店(五星)总经理。2010年至2012年,任长沙金麓国际大酒店(五星)总经理。2013年至2015年,任湖南原弘产房地产开发有限公司总经理兼湘潭新都酒店(五星)和晶都酒店(三星)有限公司总经理。2016年至今任方廷(香港)酒店管理公司总顾问,兼湖南、四川、江苏等省的酒店顾问。已出版译著和专著18部,在报纸和期刊上发表各类文学作品及饭店论文二百余篇,累计出版三百多万字,其成果被收入《中国世纪专家》、《中国当代翻译工作者大词典》以及《当代湘籍著作家大辞典》。本文选自陈新先生新作《如何走出中国酒店建设和管理的误区》(人民出版社)“建设篇”“第一章 好效益源于好设计”。

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李志轩专栏

李志轩专栏

李志轩,笔名吕游,旅游法律法规研究与应用专家;几家境内境外旅游上市公司等旅游企业、景区营销策划咨询顾问,“旅游+文化+”跨界商业模式设计专家。《旅游法》解读及应用培训班讲师团成员。主要研究实施“文化+旅游+互联网+区块链+金融+”等跨界商业模式,特别是旅游与金融、互联网、区块链、旅游商品、新能源客车、导游、旅游商业直播等行业组合有一定研究。对旅游企业“营改增”、新三板挂牌、酒店经营以及对“一带一路”中的“中巴经济走廊”有一定研究。个人公众号:lzxly519

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