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中国能搞产权式酒店吗

  2018-09-09 09:41:04   来源:李志轩  作者:陈新

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  国内产权式酒店标准间一般价格在30万左右,首付相当于人民币6万元。

  我提笔写下文章标题时,产权式酒店诞生后走过的一幕幕艰辛的场景闪现在我的脑海里,从20世纪90年代的亚洲金融危机开始,到美国2008年的次贷危机,到2012年的愈演愈烈的美债欧债危机,美股和全球股市数度暴跌,接着就是许多年的经济大萧条,至今世界经济仍处于低迷状态,当然也毫无疑问地影响着亚洲和中国经济。

  这些年来,央行利用金融杠杆多次加息、数次调整银行准备金率,政府更是多次出击重拳对房地产市场进行调控以打压房价上涨,我国许多房地产开发商时时遭遇到资金链断裂的寒潮威胁。因为要生存,因为要让到手的项目和在建的工程活下去,房地产商势必要去民间筹集资金,因此,产权式酒店又会在这些开发商的青睐下而引发新一轮的建设高峰,这是我最为担心的。

  中国能不能搞产权式酒店呢?我们还是先从产权式酒店的由来说起吧。

  瑞士企业家亚历山大•耐首先提出“时权酒店”(Timeshare Hotel)的概念,即出售转让或者交换。1976年,法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营,向旅客出售了在指定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。时权酒店兴起,立即在瑞士和欧洲传播开来,之后的20年中逐渐向北美加勒比海地区以及太平洋地区发展,并演变为现在的产权式酒店。20世纪90年代中期,产权式酒店开始在我国出现,并获得了较快发展。目前,在中国的许多城市,已投入运营和正在建设中的产权式酒店已近1500家。

  一、时权酒店和产权式酒店的区别

  由于欧美国家经济较为发达,一年中出外旅游度假的人数和次数较多,所以许多人喜欢在世界一些旅游或度假胜地购买以住宿为目的的酒店使用时段权,而经营者发现这些投资者一年中真正使用这些客房的时间并不多,于是就寻思帮他们出售这些闲暇时的客房,互相谋取收益。后来,这些经营者在外地开发旅店,或与其他各地有着相同经营业务的旅游公司共同联手,为这些酒店产权人在其他地方旅游度假时获得免费换取居住的权利。这样就能更加充分地利用这种闲暇资源,求得经营者和投资人的双赢。

  而产权式酒店则是买断产权而不仅是买断时段,即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者一般并不在酒店居住,而是将客房委托给酒店经营以获取投资回报,同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。现在产权式酒店已经成为发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的投资方式。

  综上所述,国外时权酒店的投资者是以居住为目的,购买的是时段;国内产权式酒店的投资者是以投资为目的,购买的是产权。国外时权酒店的开发者本身就是酒店经营者,而我国率先进入产权式酒店经营领域的都是房地产开发商,目前这一行业的开发者以房地产开发商为主,因此,我们的产权式酒店往往形成开发商、酒店管理方和投资人三个利益主体。错综复杂的利益关系,带来的往往是剪不断理还乱的无限烦恼。

  二、我国产权式酒店的法律模糊

  我国房地产业和酒店业的发展虽然正处蓬勃期,但尚不规范,产权式酒店作为二者的结合产物更是处于不成熟阶段。迄今为止,我们政府还未出台一部真正意义上的有关产权式酒店运作的法律法规,也就是说,一旦投资人、开发商和酒店经营者发生了矛盾,大家只能心平气和地坐下来谈判,谈判得利最多的往往是始终掌握主动和强势的房地产开发商。在这里,开发商的良心、责任、经济实力是解决这类矛盾的良药,一些分歧争端若是诉诸法律则会苍白无力,有时是两败俱伤。

  比如说开发商售出酒店产权后所得收入的使用限制。产权式酒店开发商有许多是项目仓促上马,发现资金实力不足,便想到请专业销售公司来卖房。负责任的开发商会认真盘算,在卖房收入满足了项目资金缺口后便停止销售,尽量不给未来的酒店经营和业主回报带来很大负担。有一些开发商则把这种产权式酒店销售作为解决开发新项目、还贷老项目的融资手段,卖方的所得除了把酒店项目搞上去外,剩下的收入又去急着盖屋修路,甚至是投资期货股票。有的开发商干脆不搞酒店,因而酒店成了半拉子工程,不能按期投入经营,极大地影响了投资者的回报利益。

  比如产权的回收。产权式酒店出售的产权一般都有时间限制,基本来说是8~12年为开发商回收期。直截了当地说,开发商在建设酒店时缺乏资金,向投资人借钱,用房屋作为抵押,每月给予利息。到了约定还债的日子,开发商就把原先的本金还上,再把抵押出去的房子赎回来,就这么简单的一件事。但现实的情况是,有一些对产权式酒店经营前景不看好的开发商,或者一些不大负责任的开发商,他们在与投资人签订产权式酒店合同时,就根本没有到期回购这一条款;或者有的在一个产权式酒店的销售过程中,有的与投资人规定到期回购,有的与投资人明确写上产权永远归投资人,开发商不回购。这些都会给产权式酒店今后的经营和出路带来非常可怕的后果,而法律对此没有任何约束的条文。

  再比如产权式酒店的返利。出售酒店客房一般是给投资人每年每间12~15张的免费入住券,那么,当开发商出售诸如酒店的大堂、餐饮、娱乐等面积时,是否给投资人一定的客房免住券呢?若给,是按出售的面积还是以出售的价格与客房相比给予客房免住券呢?产权式酒店一般都是以高星级酒店为主,居住的客人酒店通常是免费提供早餐,接下来的问题是,开发商返给投资人的免费入住券是否会含早餐?当投资人将免费入住券在前台以略低价格卖给来店住房的陌生旅客算不算违法?这些都无法找到法律法规的依据。

  三、我国产权式酒店现行运作模式

  作为一种新型的房产投资和旅游消费模式,产权式酒店在中国出现并初具规模后,备受投资者关注,成为继证券、房地产后又一重要的风险投资领域。房地产开发商采取售后包租、返租返利的模式打开市场。我国产权式酒店现行运作模式的具体步骤如下:

  (一)聘请房地产销售公司销售酒店产权。

  由于产销必须分离,房地产开发商只有请一家有资质的房地产销售公司对产权式酒店进行包装宣传,利用其销售策略、销售手段和固有销售资源,以尽可能短的时间将酒店出售,为开发商解资金燃眉之急,销售公司也赚回了许多佣金。

  (二)聘请品牌管理公司管理。

  为了达到让投资人信服购买、迅速回笼资金的目的,房地产销售公司会向开发商建议聘请一家品牌管理公司来管理该产权式酒店,根据酒店的规模可推荐相应的国内甚至是国外的品牌管理公司。这类管理公司的加入经常给投资人一种误导,以为这家管理公司像经济担保人一样,能够保证给投资人带来品牌和管理效益。有许多投资人甚至以为开发商若不能兑现回报诺言,他们还可以找这家品牌管理公司。

  湖南当地有一家民族品牌大酒店,在省内名闻遐迩,老百姓多半不知“香格里拉”、“希尔顿”,但提到该酒店人人皆知。只要产权式酒店挂上该酒店品牌,销售场面就会极其火爆。后来,只要有业主聘请该酒店品牌加入售房,该酒店就必须收取其品牌销售费,而且必须在销售合同中连带签上委托管理合同,甚至是室内设计合同。这里要提及的是,一般的酒店管理方是由业主确定,但产权式酒店比较特殊,因为是开发商以包租形式给业主返利,所以,由开发商来选择管理公司,这就为到期能否回购埋下了苦果。

  (三)确定酒店销售价格、面积,确定投资人回报率和开发商回购期限。

  此时轮到工作重点了,先要制定销售面积和价格,根据当地市场情况和开发商资金回笼预期,房地产销售公司会向开发商给出其方案,一般是从酒店的客房起售,投资人一般愿意购买独立的可单独居住使用的产权。投资人的回报率必须比银行利息高上一倍,通常在税前的9%,有少数开发商给出税后9%的年回报率。所有这些回报是按每个月划给投资人账户的。除此资金回报外,开发商必须承诺给予投资人每年每间房12~15张的客房免住券,该券有效使用时间为当年年度。开发商回购期限一般是在10年,有部分是8年,也有的在12年。

  四、我国产权式酒店可能产生的弊端

  (一)夸大宣传

  为吸引投资人购买、迅速筹集资金,房地产销售公司会协同酒店开发商一起,用一些虚假不实的内容、比较夸张的溢美之词为项目包装宣传。待酒店开业或一段时间后,投资人发现问题而对质开发商时,开发商会把宣传责任推给销售公司,而此时的销售公司已拿完佣金早已溜之大吉了。

  (二)管理费高

  越是品牌管理公司,开发商所付的前期品牌费、顾问费、后期的管理费就很高,而且往往这些费用是捆绑式的,单付其中的品牌费管理公司往往不会满足,也不会答应的,所以,开发商在为自己能聪明地从投资人处轻而易举地筹得大量资金而洋洋得意的同时,也被品牌管理公司的种种陷阱套牢了。

  (三)售价和回报率偏高

  据笔者统计,国内产权式酒店标准间一般价格在30万左右,首付相当于人民币6万元。而国际市场的分时度假产品的平均价格在8000美元左右。从国内的高档酒店来看,经营较好的酒店利润也只占酒店总收入的10%左右。开发商因为当时的一时心急,而草率地募集了如此多的资金,给自己企业以后的发展添了很重的负担,酒店所赚利润能支付得起业主的每月返租吗?

  (四)产权回购

  开发商承诺的回购期一般在8~12年,也就是说,到了合同约定的回购期限,开发商必须拿出原先投资人借给你那么多的钱,你能一次性地拿出来吗?平时开发商是不会让资金闲置的,有了资金,开发商就会去投资,投资成功了便罢,万一投资失败了,或者短期内没有回报,而产权式酒店正好又到了回购时候,那么你怎么办呢?

  我听过许多开发商说,反正产权已属投资人,到那时拿不出钱就干脆不回购了。更麻烦的是,有的开发商在销售产权时,同样一座酒店,有的在销售合同中注明若干年收回产权,有的则未说明是否回购。那么部分产权到期后,投资人要求开发商回购了,但有部分产权开发商不愿回购,或愿意回购而投资人不愿卖,因为若干年后的房产价值也许会升值好几倍,要卖投资人也不愿按原价卖给开发商,反正合同中没有一定要卖给开发商的约定。那么接下来的问题是,由于酒店的结构和管理模式与写字楼、住宅和公寓都完全不同,酒店里的单个房间若没有统一管理和服务,其生存就有问题。比如一层楼当中有两间房是投资人自己经营或居住,那么谁给你供水电空调,电梯使用维护费如何分摊,若作为酒店客房出租,谁帮你卖房和打扫房间,若你个人居住,是否给整个酒店的规范服务带来麻烦,高档酒店还有那个味道了吗?

  那些不准备回购的产权式酒店,开发商到了规定的返租期满后,就甩手走人,那少则几十个、多至几百个的大大小小业主,如何面对、如何管理这样一个产权式酒店呢?是否要沿用原来的管理团队,若要换,又由谁来决定呢?特别是开发商在经营酒店时都粗略计算好了酒店的改造期,不管是8年还是12年,开发商可能只对整个酒店改造一至二次,待酒店交还给这些真正业主时,酒店已到了改造期,那么,由谁来决定改造、由谁来投资改造、由谁来操作整个改造过程呢?

  五、如何正确操作产权式酒店

  笔者通过二十几年来对产权式酒店的跟踪研究,并且分别于2005年、2009年和2016年成功运作和管理过三家产权式酒店,认为我国不是不能搞产权式酒店,而是要慎重运作,其主要经验详述如下。

  (一)必须回购

  房地产开发商必须抱着对社会、对购房业主负责任的态度,在出售产权时必须在售房合同中写明回购时限,而且在回购期限快到时,开发商必须准备好足够的回购资金,守时守信地将房产从购房业主手里收回。因此,开发商在最初出售产权时,不要把价格卖得太高,不要把所售的资金挪用到其他项目,要根据资金缺口的实际需求来出售房产,一句话,不要给自己的每月返租和到期回购增加很重的包袱。另外,业主在购买产权式酒店时,一定要在合同中注明回购时限和违约法律责任,凡开发商不能回购的产权式酒店,投资者决不能冒险购买。

  (二)合理投入

  产权式酒店每月给业主的返租和客房免费居住券,回报率近10%,这是许多高档酒店的年利润都达不到的数字。所以,为了保证酒店开业后返给业主比银行利息高许多的租金,还要保证回购到期时必须拿出一大笔回购资金,开发商在建设酒店期间必须精打细算,谨慎投入,用设计的特色代之以装修的奢华,设计的经营项目尽量以盈利为主旨,设计的系统尽量考虑节能减排、降低能耗,千万不可贪大求洋,大手大脚,不该花的钱多一分也不花。开发商一旦凑够了建设资金,就必须迅速将酒店建成。

  谨记:产权式酒店是拖不起的,因为开发商与业主们在售房合同中都有一个返租日期,到期后若酒店不开业,开发商必须按时付给业主租金,还要付给相应的免费入住客房的对等费用。

  (三)不能请管理公司管理

  由于产权式酒店每月背负着沉重的返租包袱,而高档酒店的利润率还不到10%,所以,开发商在开发产权式酒店时,必须最大限度地降低各种费用。据笔者对多个自营产权式酒店的跟踪调查,经营较好的酒店把业主返租开支完后,其利润差不多为零。那么,如果这些酒店聘请了国内或国外的管理公司,开发商就必须多支出总收入7%~10%的工资福利费和管理费用,经营得好的酒店一定赚不了多少钱,经营得差的酒店肯定要亏本。如果一家酒店开业后还要长期依赖开发商“输血”,那么业主返租就会时刻遭遇“断粮”的危险,而到期的开发商回购就更难有保证了。

  (四)细节的操作

  产权式酒店在具体操作过程中还会遇到一些细节上的麻烦,比如说一般的酒店是必须向顾客提供免费早餐的,那么,产权式酒店的免费入住券是不是含免费早餐呢?我的理解是这种免费入住券只是给产权业主免费入住的体验,不能将免费早餐包含在内。再比如这样的免费入住券能否以同等价格在餐厅或其他消费区域消费?我认为免费入住券只能住房,不能作他用,因为房间的成本比餐饮低得多。有的业主将免费入住券在前台变相地以优惠价向其他陌生旅客出售,这也是不允许的,因为入住券是免费的,所以不能等同有价证券使用,开发商可以在这样的入住券背面明确注明不得出售。

  另外,为了避免业主在某个月份、特别是在年终集中消费,影响整个酒店经营,管理者就必须规定每个业主每个月必须使用多少免费入住券,同时,酒店营销部也可以定期向每个业主发布客房出租信息,在不影响酒店整体经营的情况下,尽可能满足业主的消费要求。

  总之,酒店管理方要让业主信服,这样的规定是为了保证酒店的经营业绩,从而也是为了确保业主的回报得以实现。当然,所有这些规定最好在开发商出售产权之前就与业主在买卖合同中约定好,不要“事后诸葛亮”,以免引起双方的争执和不快。

  综上所述,我们恳切地盼望政府能在许多年来产权式酒店运作经验基础之上尽快出台一部产权式酒店的法规,在此法规出台之前,我想,开发商的低成本运作和对社会的责任感是运作产权式酒店的成功条件。

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  作者简介:陈新,南京人,中国作家协会江苏分会会员。1981年进入南京金陵饭店筹建处任英文翻译和培训老师,1983年金陵饭店(五星)开业后,先后任职于前厅部、营销部、总经理室、工程部和商场部。1997年任南京金鹰国际酒店(五星)行政总监。1998年任沈阳金都饭店(四星)执行总经理。1999年至2002年,任南京黄埔大酒店(四星)总经理兼无锡蠡湖宾馆(三星)总经理。2003年至2004年,任长沙君逸康年大酒店(四星)常务副总兼工会主席。2005年至2007年,任长沙时代帝景大酒店总经理。2008年任长沙隆华国际酒店(五星)总经理。2009年任黑龙江齐齐哈尔汇博集团总经理兼君汇国际酒店(五星)总经理。2010年至2012年,任长沙金麓国际大酒店(五星)总经理。2013年至2015年,任湖南原弘产房地产开发有限公司总经理兼湘潭新都酒店(五星)和晶都酒店(三星)有限公司总经理。2016年至今任方廷(香港)酒店管理公司总顾问,兼湖南、四川、江苏等省的酒店顾问。已出版译著和专著18部,在报纸和期刊上发表各类文学作品及饭店论文二百余篇,累计出版三百多万字,其成果被收入《中国世纪专家》、《中国当代翻译工作者大词典》以及《当代湘籍著作家大辞典》。

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李志轩专栏

李志轩专栏

李志轩,笔名吕游,旅游法律法规研究与应用专家;几家境内境外旅游上市公司等旅游企业、景区营销策划咨询顾问,“旅游+文化+”跨界商业模式设计专家。《旅游法》解读及应用培训班讲师团成员。主要研究实施“文化+旅游+互联网+区块链+金融+”等跨界商业模式,特别是旅游与金融、互联网、区块链、旅游商品、新能源客车、导游、旅游商业直播等行业组合有一定研究。对旅游企业“营改增”、新三板挂牌、酒店经营以及对“一带一路”中的“中巴经济走廊”有一定研究。个人公众号:lzxly519

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