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郁珽:从长租公寓看未来十年地产行业发展趋势

  2018-09-12 12:13:59   来源:THU经管校友房协   作者:孙丹青

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  体验、空间、跨界将是地产2.0存量时代的三个要素。

  郁珽,75后地产人,从事商业地产行业17年。曾供职于SOHO中国、北京华贸中心(北京SKP)、中粮置地(大悦城)等企业。

  从2016年开始探索“地产2.0时代”存量资产和空间跨界运营的新路径,出任小米旗下YOU+国际青年社区CEO,2017年底获颁《第一财经》LEADER CLUB“年度商业地产杰出人物”殊荣,先后受聘成为香港青协、香港大学、同济大学、上海大学等NGO和高校的青年创业导师。

  矢志成为线下空间运营行业的持续观察者和深度思考者,同时也是青年实验戏剧出品人和黑白摄影资深爱好者。

  本次分享主要由4个部分构成:“地产1.0:传统地产的黄金二十年”、住房租赁业的前世今生、地产行业新周期下的住房租赁业、“地产2.0:下一个十年”。

  郁珽从当下话题正热的“长租公寓”切入,从时代变化与整个行业发展趋势两个主要维度,解析地产开发和住房租赁的话题。

  比起通常所说的地产“黄金时代、白银时代”,郁珽更喜欢地产1.0与2.0的颇有互联网产品迭代思维的提法,这意味着房地产行业在不断发展与时代变化中进入新的更高阶段,更具探索性的机遇与挑战。

  第一部分

  地产1.0:传统地产的黄金二十年

  地产1.0时代的黄金二十年,即1998-2018,在这个时期中国房地产快速发展,主要有以下五点条件:货币超发伴随的资本红利、人口红利和城镇化催生的广阔市场、政策推动引发的房市上升周期、居住品质提升带来的客观需求、土地政策红利为地产开发带来的历史性机遇。

  在地产1.0的时代,人们分析地产周期看什么?这里可以引用恒大研究院任泽平先生的观点:长期看人口,中期看土地,短期看金融。这一点大家都耳熟能详,地产1.0的时代对行业从业者来说也已经比较熟悉。

  但是随着时间发展,到现在我们可以看到几点现象:有分析预测中国的人口红利将在2025年前后进入最佳峰值平台,意味着人口红利将会面临一个逐渐萎缩的转捩点,对未来房地产的长期发展带来了挑战。

  此外,据数据统计,目前主要城市的房屋空置率高达24%。其中也有一部分来源于人口增速变缓,家庭“倒金字塔”结构带来的房屋集中与空置。但总而言之,房地产已经进入存量时代。郁珽认为,这也就代表着地产1.0时代的终结,换言之,房地产商“躺着赚钱”的时代结束了。

  第二部分

  住房租赁业的前世今生

  比起长租公寓,郁珽也更偏好“住房租赁业”这一提法。住房租赁业,是更宽泛的概念,代表了一种趋势与更大的想象空间。

  首先,就市场空间而言,预计到2025年,该行业交易总额(GMV)大约可以达到2.9万亿元,不断扩容的万亿级的市场是地产未来的广阔天地。

  就行业竞争格局而言,目前的主要参与者来自五大门派,即创业系、地产系、中介系、酒店系、国家队。其中创业系、中介系入场较早,进展最快,体量最大,市场关注度也最高,而国家队和地产系近期发展势头迅猛,后劲不可小觑。但对于这个常见的分类,郁珽也不建议我们静态看待,他提出了另一种分类方法,行业参与者可以分为“社会保障型、持有-运营型、交易产品型”三类

  社会保障型主要是政府来主导;对于持有-运营型,目前广泛存在的“运营不持有”的二房东模式主要因为前些年头部企业资金缺乏造成的现象,随着资金充裕的龙头企业进入,“持有并且运营”是未来行业趋势;而交易产品型是国外成熟市场广泛存在的一种类型。

  就业态而言,租赁行业目前有两大业态,即分散式与集中式。郁珽用“集中式很分散,分散式很集中”这一句话,来概括目前租赁品牌集中度与两种业态的互动关系。未来的趋势,一定会呈现强者恒强的马太效应。

  而近期个别公寓品牌出现的甲醛问题、所谓的“推高租金”问题、租赁贷“暴雷”等热点话题,可能是对蓬勃发展的住房租赁业的一次大考验。而从更深层次,我们可以看到一些根源与行业的弊病:

  首先,我们来反思租赁房屋的主要盈利模式。目前房屋租赁基本上仍处于全行业亏损的状态,传统的“租金差“模式很难实现盈利,主要因为拿房成本高企、租金上升空间面临限制。郁珽举了一个争夺房源攒局起价的案例,随着行业竞争的加剧,租金差的薄利空间将会越来越窄。

  盈利难就部分导致了租赁房屋用材质量和装修后入住周期的问题。毋庸讳言,建筑业的通病:漏水、隔音差、甲醛超标等,都是客观存在的一些问题,装修家具用的合成材料质量等问题也值得关注,所有这些都是亟待得到解决的问题。产品质量,越来越被从业者关注和重视。对产品和市场保持敬畏,是行业健康发展的底线和基础。

  其次,因为扩张过快带来管理不善的问题。而目前的租赁品牌与参与者,存在扩张过快、管理跟不上的问题,表现在经营数据不准确、难以量化、从业人员流动大等方面。正如郁珽所说的“当企业的管理半径远远超过管理者的视野半径,若不实现以数据为基础的精细化管理,迟早会出问题。”

  面对这样的行业问题,出路在哪里?郁珽提出了两点建议:一是内容驱动,二是金融视角。内容驱动是指一定要将产品做好,不局限于房屋建筑质量本身,更包括软性服务、社群营造等多个环节,保持敬畏,是一切工作的出发点。二是金融视角,是指住房租赁运营商要探索“金融+住房租赁”的各种可能性,应主要用于企业发展融资与用户租房难的金融解决方法。最近出问题的“租赁贷暴雷”事件,实际上是某些公寓品牌采用了变相的租赁贷模式,并非正常状态的消费金融。金融化解决方案的提出和实施,在目前的环境下,还有很长的路要走。

  在亏损运营的行业现状中,未来房屋租赁行业该如何盈利?

  首先,正如上文提到的,传统的租金差的模式举重维艰,很难盈利。

  接着,ABS/REITs等金融化方案可能是未来的发展方向,但需要时间去培育和试错。

  因此,郁珽认为目前可行的实现盈利的一个思路是,住房租赁业需要“去公寓化”的尝试。“去公寓化”,不是不做公寓,而是改变传统公寓租金差的盈利模式,通过细化运营与坪效提升来实现盈利,如此才能实现可循环发展。这是郁珽一个主要观点。

  在讲述住房租赁时,郁珽举了很多德国地产发展的例子,不仅是德国房价稳定的成熟市场,还有房屋质量和从业者对市场、对产品的谨慎与敬畏。郁珽建议,我们对住房租赁业者对标的不止要看美国、日本、新加坡,也可以多关注欧洲的德国。

  第三部分

  地产行业新周期视野下的住房租赁业

  房地产行业进入新周期,行业参与者从开发商到租赁商,体量对比会发生戏剧性变化:原本属于产业链末端的租赁板块,会是新周期下的龙头和驱动力。

  而对于一家传统开发商,它的流程主要包括土地获取、规划、设计、预算、财务、工程、营销、市场和销售等各环节。但是对于住房租赁运营商,如何盈利?如何吸引客户?整个流程中内容运营越来越重要。内容运营包括如何规划、如何做好产品、如何精细化管理、如何面向客户找到新的盈利点、如何找准与满足客户需求,而资本最关心的,是金融化退出机制的逐渐成熟和完善。

  所以综上所述,郁珽认为,未来的房屋租赁行业,那些善于空间运营与管理、同时又享有土地与政策福利的运营商,一旦拥有金融支持,将会具有强大的竞争优势。

  第四部分

  地产2.0:下一个十年

  如果对照房地产1.0的分析方法,地产2.0存量时代也有三个要素的话,郁珽认为将是:体验、空间、跨界。这也对应了他一直以来强调的内容运营与“去公寓化”的观点。

  其中的“跨界”,指的是多元化业态下的盈利点设置与住房租赁运营的紧密结合。对90后客户的市场调研结果显示:“跨界”在商业地产领域就有明显的趋势。吸引年轻人的因素已从购物餐饮扩展到到社交、休闲、娱乐等多方面,现在的“Shopping Mall街区化”也强调了这一因素,很好地实现了坪效的升级。

  这是一个长期趋势,可以借鉴到住房租赁领域。

  Q&A互动环节

  1. 目前长租公寓公司如果持有房屋,经常是融资成本高于2%,而租售比统计只有2%,这种不能盈利的问题如何在未来解决?

  郁珽:正如本次分享所说的,房屋租赁通过租金差模式很难覆盖成本,需要通过跨界混业经营来提升体验,从其他渠道寻找获利空间。

  此外,建议从现在开始就做金融化考虑。虽然还有很长的发展时间,但是要提前思考与准备。

  2. 现在的产品聚焦于白领公寓,同质化严重,是否存在其他供需错配的市场值得关注?

  郁珽:确实是值得关注的问题,也确实有供需错配的市场。

  一是服务式公寓:一些高收入人群提升居住品质的需求,如双城生活,还没有得到满足;二是集群式公寓(蓝领公寓):收入有限的人群追求比较舒适居住条件的需求没有得到满足。

  3. 是否在强二线城市这种有一定的洼地又有人口净流入的地方,布局房屋租赁是一个好选择?

  郁珽对于房地产布局的非一线城市,看好“中三角”,即成都、武汉、长沙。

  其实布局不在于城市,而更多要关注所面向的人,比如蓝领公寓与服务式公寓。除了二三线城市,也可以关注经济发达地区的周边地区,比如长三角腹地的一些城镇。

  4. 房地产2.0时代,如何看待集中式公寓与分散式公寓的发展前景?

  郁珽从长远来看,分散式公寓在空间集约发展效益提升上“没有优势”,更看好集中式公寓。

  预计未来集中式公寓会是头部企业品牌集中度高,但是分散式公寓的参与者会非常多与混杂。因为分散式公寓主要靠租金差,其他盈利模式的想象空间有限,而单个品牌的扩张会带来公寓运营成本的上升。

  但分散式公寓发展到现在也有一些亮点,比如看好中介系运营商对客户全成长周期的“贴身服务”,从初入社会到买房结婚,具备优势和品牌惯性,但是前提仍然是对产品、对行业保持敬畏。总而言之,对于这个行业,一切发展都站立在“做好产品”这一前提上。

  两者各有千秋,后续发展主要看企业基因和运营管理水平。

  5. 未来十年,对数据运用与信息化在长租公寓领域的发展,有什么看法?

  郁珽数据化、信息化、无人化管理是长租公寓未来的趋势,非常值得去坚持与探索。

  6. 长租公寓和养老行业未来可能如何结合?

  郁珽有非常大的想象空间,比如康养长租空间等。城市核心地区的房屋给年轻人,养老人群迁移去距离核心板都市圈不远的“都市圈”安居。这在日本东京、英国伦敦等大都市人口密集地区都逐渐得到了印证。跨界、体验,是未来行业发展的关键词。

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郁珽:75后地产人,从事商业地产行业17年。曾供职于SOHO中国、北京华贸中心(北京SKP)、中粮置地(大悦城)等企业。 从2016年开始探索“地产2.0时代”存量资产和空间跨界运营的新路径,出任小米旗下YOU+国际青年社区CEO,2017年底获颁《第一财经》LEADER CLUB“年度商业地产杰出人物”殊荣,先后受聘成为香港青协、香港大学、同济大学、上海大学等NGO和高校的青年创业导师。 矢志成为线下空间运营行业的持续观察者和深度思考者,同时也是青年实验戏剧出品人和黑白摄影资深爱好者。

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